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失敗事例から学ぶ!必勝の住宅購入術

2021年1月20日

私のところに相談に来られるクライアントさんですが、実は購入前だけでなく、既に契約した後だったり、鍵を引き渡されて引越しが終わって住み始めた方もいらっしゃいます。割合としては、半々といったところでしょうか。

今回はちょっと趣向を変えて、購入後にどのようなお悩みが生じるか、具体的な事例を上げながら解決に向けた糸口を探っていってみたいと思います。

今回の記事は購入後の方だけではなく、購入前の方にもとても参考になると思いますので、ぜひ参考に読んでみてください。

1. 住宅購入の失敗事例

まずは、紹介をご了承くださった、3名の方の事例をご覧ください。

1-1.ネット検索から購入の悲劇

K県にお住まいのSさん(仮名)は、持家(ローン有)のマンションが子どもの成長とともに手狭になってきたので、住み替えを考え始めました。テレビCMでおなじみの物件検索サイトに住所や電話番号などの個人情報登録して、閲覧をしていました。

お子さんが小学生ということで、慣れ親しんだ学区内で探したのですが、エリアがたいへん狭いために物件数が限られていました。その中で一つ、見てみたいものがあったので「資料請求」のボタンを押しました。

その直後、同じ物件を掲載していた複数の不動産会社からの電話が鳴りやみません。驚いたSさんは少し冷静さを欠いたまま、そのうちの一社の営業マンから「買う買わないは別として、軽い気持ちで構わないのでちょっと現地をご覧になりませんか」という誘いに乗ってしまいます。

その営業マンは一見、とても親切そうに「わざわざ会社まで来ていただかなくても、現地はご自宅の近くですから、ご自宅まで車でお迎えに上がりますよ」と言ってくれたので、Sさんは喜んでその言葉に甘えました。

そして問い合わせた物件を実際に見に行ってみたところ、ネット上で見た写真よりも暗くて日当たりが悪く、じめっとした印象だったのでSさんはがっかりしました。

そうしたところ、営業マンから「実はネットに掲載されていない、最近出たばかりのとっておきの一軒があります。それをご覧になりませんか?」と言われ、ちょっとした特別感からワクワクした感情が湧き、嬉々として再度、車に乗り込みました。

行ってみると、そこは角地で日当たりと通風がとても良くて、夫婦ですっかり舞い上がってしまいました。営業マンから「当社にFP(ファイナンシャル・プランナー)がいるので、実際に購入できるかを判定してみましょう!」と誘われるまま会社へと向かいました。

会社へ着くと、端正な顔立ちの男性が物腰柔らかな笑顔で出迎えてくれて、「営業課長」「宅地建物取引士」「ファイナンシャルプランナー」といった肩書の入った名刺を丁寧にSさんに渡します。

接客ブースに通されて資金計算をした、「購入しても大丈夫」という判定が出ます。Sさんは「FPさんがお墨付きを出してくれたから」と安心して、購入に向けてますます、テンションが上がりました。

そうした矢先、先ほど案内してくれた営業マンが慌てて入ってきて、「たいへんです。他の不動産会社で案内された方が、Sさんが気に入られたのと同じ物件に興味を示されているという情報が入りました。迷っていると先に買われてしまうかもしれません!」と言いました。

すると営業課長が間髪入れずに「Sさん、これはご提案ですが、本日このまま契約していただければ手付金も少額で、値引きもある程度交渉できそうです。売れてしまう前にご決断されてはいかがでしょうか?」と契約を勧めてきます。

すっかりその気になったSさんご夫妻は近所のコンビニで手付金を引き出して、そのまま契約となりました。が、家に帰って冷静になってみると、資金計画と言ってもA4のぺら紙一枚になぐ書きした程度。

自宅の売却も査定通り行くかもわからないのに契約したことが不安になり、私のところに相談に来られました。

1-2.住宅展示場での悲劇

S県にお住いのOさま(仮名)は、「子どもも生まれたしそろそろ家でも買おうかな。」と漠然とした気持ちで休日に住宅展示場へ行きました。

休日の展示場はヒーローショーなどの子ども向けのイベントや、お菓子やおもちゃのプレゼントなどが配られていて、とってもにぎやかで楽しげです。Oさん家族も若干、テンションが上がりつつ、テレビCMでも有名なA社のモデルハウスに入りました。

ドアを開けると「いらっしゃいませ」と爽やかな笑顔で営業マンがお出迎え。現実にはあり得ないほど広くて最新設備が揃った建物に、Oさん夫妻はテンションが上がります!「この家に住みたいな」言葉にせずとも、自然とそんな気持ちが湧いてきていました。

ひととおり建物内を見て回り終わったころ、「お疲れ様でした。最後にアンケートにお答えいただくと、お米券がもらえますよ。」と笑顔で言ったので、住所や電話番号を記入するアンケートを書いてその日は帰りました。

Oさんも意外というか、少し拍子抜けしたのは、営業マンがまったく売り込んでこなかったこと。好印象だったOさんのもとに後日、筆で宛名が書かれた封書が届きます。そうです。差出人はあの営業マンでした。

「先日は貴重な休日にご来場くださり、ありがとうございました。」という書き出しから始まる、直筆の丁寧な手紙にすっかりOさんは親しみと信頼の感情が沸き上がります。「建物も素敵だったし、また行ってみようかな。」ということで、次の週末もまたモデルルームへと出掛けました。

初回と違って、直筆の手紙を書いた営業マンに対して、打ち解けた雰囲気が醸し出されます。自然と見積もりの話になっていき、理想の間取りやオプションを組み込んでいくと、どんどん建物予算が増えていきました。

すると気が付いたら、当初住みたいと思っていた都心に近いエリアから相当離れた、現在のS県の駅からバス便の土地にたどり着いていました。営業マンに連れられてきてみると、そこは新しい街が作られ始めていて広くて芝生が綺麗な公園があります。

あとで知ったことですが、そこはA社が建築条件付きで売り出し中の分譲地です。建築条件というのは簡単に言うと「A社で建てること」という条件が付いて販売されている土地です。つまり、土地も建物もすべての利益が入る、A社にとって美味しい土地でした。

このまま夢見心地でいかれればよかったのですが、建物が完成して引っ越して住み始めてしばらく経ってみると、夫婦共働きなうえご主人は終電近くまで働いて、地元の駅に着くと最終バスが終わっているので30分歩いて家まで帰る、2時間通勤に疲れている現実に目覚めてしまいます。

せっかく、家族が笑顔になるために買ったはずの家が、平日は家族と会話する時間がまったくなくて、週末も疲れて寝ている状態に、奥様も子育てを一身に背負いつつ、自分もフルタイムで働いている状況にとうとう限界を感じてきました。

そこで私のところに相談に来られたのですが、もっと勤務先に近づくように住み替えようと査定してみて愕然とします。なんと3,000万円近い含み損が出てしまっていたのです!注文建築の見えない恐ろしさが、現実のものとして突き付けられる瞬間でした。

注文建築の資産価値について、もっと詳しく知りたい方は、『建売住宅 vs 注文住宅。もしものときに本当に安心なのは…』を参照してください。

1-3.現地販売での悲劇

T県在住のAさん(仮名)は結婚してから10数年、ずっと社宅住まいでしたが、いよいよ年齢制限でマイホームの購入を考えだす時期になりました。そうは言っても、期限は2年後ですから焦らずゆっくりと情報収集していくつもりでした。

ところが、ふっと立ち寄った家の近所に「好評売り出し中」と書かれたのぼりが立った一戸建があり、とある不動産会社が現地販売をしていました。

これもよくある誤解ですが、現地販売をしているのは、建物を建てた建築会社ではなく、そこから「ちゃんと売ってね」とお願いされた不動産仲介会社です。ですので、公平中立な立場ではまったくなくて、売主が有利になるような進め方をしてきます。

今回も御多分に漏れず、「オリンピックまで値上がりするから、2年後でいいと思っていても今が買い時」「限られたエリアで探しているなら、選んでいる余裕はない」「迷っていると買えない人なりますよ」という「買えないジプシー話」まで飛び出す始末です。

そうやって不安をあおられ続けているうちに、だんだんと疲れてきて家を買うワクワク感などは、もうほぼ消えていました。

冷静な判断を欠いたまま契約した後も、ローンを払えるかという不安や住み始めてからは間取りや耐震性など、さまざまな不満まで噴出してきたため、夜も寝られないほど悩んでとうとう、私のところへ相談をしてきました。

2. 失敗事例から見えてくる、失敗の本質とは

ここまで、さまざまな失敗事例を見てきましたが、実はこれらから学べることが多々あります。これから購入される方も、購入後の方で住み替えを検討したい方も、どうぞ目を見開いてお読みいただければと思います。

2-1.軽い気持ちで見に行ってしまった

すべての事例に共通している点は、この「軽い気持ち」です。

「買うのはまだ先だから、見るだけ」という気持ちで、ネットで物件を探し始めたり、現地なぜ販売に飛び込んだり、住宅展示場をぶらぶらしてみるところから始まっています。

2-2.いきなり営業マンと会ってしまった

そして、軽い気持ちで見に行った結果、当然ですが「営業マン」に出会います。

あなたは洋服でもウインドウ・ショッピングで店員と話しているうちに、はじめは買う気が無かったけど気が付いたら買ってしまっていた経験はありませんか?

実は住宅購入でも同じ現象が起きるのです。むしろ大きな買い物過ぎてかえって現実味が薄くなり、衝動買いをしやすいとも言えます。

「金額が大きいからまさかすぐに決まらないだろう」という思い込みが多くの悲劇の始まりです。

加えて、不動産や住宅業界の営業マンは、ブティックの店員などとは比べ物にならないほどの、日々研修や実地で磨き上げた!?営業スキルを持っています。予備知識のないままに、営業マンに会うことの危険性をどうか肝に銘じてください。

2-3.状況に煽られてしまった

「オリンピックで値上がりするから買うなら今」「売れてしまう前に」「たったいまキャンセルで出た」これらはみんな営業マンの常套句です。どこでも誰にでも、オウム返しのように同じように言っていますよ。

これらの言葉は、決してあなたのために発せられているのではなく、ノルマを達成するためであったり、夜の街でお姉ちゃんと飲むためだったり、ロレックスの時計や外車を買いたいがために、まさに営業マン自身のために言っている言葉に過ぎません。

3. 絶対に失敗しないために

これらの事例から学べる失敗の原因のすべては「営業マン」です。

営業マンは物件を売るのが仕事です。だから営業マンではなく、心底信頼ができる「不動産のプロ」にエスコートしてもらえばいいのです。

原因がわかっているのに、どうしてこうも悲劇が繰り返されるのか、それは実は不動産の物件情報や業界のしくみに関する、世間一般の誤解や思い込みです。

あなたは、不動産の物件情報は各不動産会社が独自で持っているものと思っていませんか。

それはすでに過去の話で、IT化が進んだ現在の不動産情報は、レインズ(REINS)というデータベース上で全国の不動産会社でそのほとんどを共有しているのです。

レインズ(REINS)とは、全国の宅地建物取引業者(いわゆる不動産会社)間で不動産情報をパソコン等を端末として情報共有を行う情報システムのことです。

レインズへ登録することにより、全国の不動産会社に物件情報が行き渡ります。小さな不動産会社でも市場にあるほぼすべての物件が紹介できる理由はこれです。

ですので、インターネットが進化した現在のいい不動産会社は、「全国ほぼすべての物件情報が登録されている業者専用サイトのレインズ(REINS)を惜しみなく閲覧させてくれる不動産会社」ということになります。

ちなみに、Google検索などをすると上位に表示をされる、物件検索サイトは、あくまで広告サイトであり正確には「検索サイト」ではありません。

サイトを運営している広告代理店は、物件掲載を依頼された不動産会社からの広告宣伝費により、利益を得ています。

ですので、同じ物件が広告費を支払った複数の不動産会社から重複して掲載されていたり、売主の事情により掲載を断られるケースも多いため、レインズ登録されているうちのごく一部の物件しか、掲載されておりません。

4.まとめ:物件探しの前に、まずは信頼できるプロを探すことが成功へのカギ

「敵を知り 己を知れば 百選危うからず」ということわざがあります。ここまで読み進めたあなたは、もう不動産情報に対する誤解が解け、まさに「目から鱗」の状態になっているのではないでしょうか。

不動産情報のほとんどは、どこの不動産会社でも共通で取り扱っている以上、物件探しをする前に、親身になってあなたの住み替えをサポートしてくれる、信頼できるプロを見つけることこそが、住宅購入の成功のカギを握っていると断言できます。

ネットでさまざまな情報が飛び交うようになり、便利になった反面、以前よりもますます情報の質が問われるようになってきました。

「何を言っているか」という内容はもとより、「誰が言っているか」ということが重要です。

信頼できる情報とは、まさに信頼できる人が発している言葉であると言っても過言ではありません。ですのであなたもぜひ、慌てずにまずは信頼できる人を見つけ出していただきたいと思います。

人生でいちばん大きなお買い物で未来のあなたが悲しい思いをしないためにも―

経済の流れから、これからの住宅ローン金利を予想する

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家を買う時にほとんどの人が住宅ローンを利用します。借金初体験!という方も多いのではないでしょうか。

そうすると「金利」というものが気になってくると思います。

ネットやテレビなどのさまざまな情報媒体で「低金利の今が買い時」など、まことしやかに言われていますが、これって真実なのでしょうか。

金利というものの本質に迫ることで、これからの金利がどうなっていくかを考えてみたいと思います。

1. 金利はお金の値段

金利とはそもそも何でしょうか。どうして上がったり下がったりするのでしょうか。ひとことで言ってしまえば、金利とはお金の値段です。つまり、お金を借りる人が貸す人に支払うお金なんですね。どういうときに上がって下がるのか、事例とともに考えていきましょう。

2. 時代とともに変わってきた金利

あなたが今、銀行にお金を預けると1年でどのくらい増えますか?「え!?増えるなんて思っていないよ」という方が圧倒的に多いのではないでしょうか。それもそのはず、普通預金の金利は今、0.001~0.12%なんです。

10万円預けて1年後は100,001円~100,012円!感覚的に増えている実感が無いのは、ある意味正しいのです。

でも、これって30年ほどまでの私が小学生の頃、1980年代は全く違う状況でしたよね。当時、郵便局の定期貯金をすれば6%くらいの金利でしたから、10万円預けると一年後は106,000円にもなっていたのです!

だから当時の小学生はこぞってお年玉を預貯金していたと思います。親も預貯金信仰が厚く、現金よりも郵便局や銀行に預けておいたほうがお得というのを、親自身の子ども時代から肌感覚でわかっていたのですね。これには、世界経済の潮流と日本の経済施策が大きく関与しているのです。

3. 戦後~高度経済成長期 圧倒的にモノが不足していた頃の金利とは

さあ、それではさらにもう少し、時代をさかのぼって見ていきたいと思います。

戦後の焼け野原から驚異的な回復力を見せた日本経済の屋台骨は、まさにこのお金の流れでした。生活用品、家電、そして住宅に至るまで、あらゆるモノを供給するべく企業が頑張り、その結果上昇し続ける国民所得から余剰が生まれ出します。

それを国外に逃さないようにあらゆる法律で囲い込み、国内の金融機関へ預貯金として吸い上げさせ、銀行はそれを企業に貸し出します。

さらに企業は新たな設備投資をして、さらにモノを供給していく―まさにスパイラル的な循環を創出したのです。

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当時の産業の根幹は製造業です。製品を世の中に出すには、工場を建てて生産ラインを作り、外国から原材料を仕入れて加工するという、大規模な設備投資が必要でしたから、そこに莫大な資金需要が生まれていたのは必然のことでした。

とにかく作ればどんどん売れるので、企業は借金してでも設備投資を続けたい。圧倒的な資金需要からお金が足りなくなり、貸し出すお金の値段=金利が高水準で推移し続けていたのです。

国民はその恩恵を預貯金することで享受して、企業に貸し出すお金の原資として預貯金をすればするほど、金利の恩恵を受けられたのです。何も考えなくても、預貯金が最高の運用先だったのは、こういった国内経済のお金の流れが作り出したものでした。

こうした企業の資金需要は1990年代初頭のバブル崩壊までほぼイケイケどんどんでした。モノが満たされてきたら、製造ラインよりも今度は「財テク」と称して株や不動産、ゴルフ会員権などのモノを銀行から借りて買い漁っていたのです。

4.現在からこれからの金利はどうなる?

さて翻って現在、史上空前の低金利と言われて、とうとうマイナス金利にまで突入している理由は、あたりを見渡すとわかるのではないでしょうか。

我々の身の身の回りば十分なモノで満たされすぎて、逆に「断捨離」や「ミニマム族」という言葉まで流行っているほどです。

さらに近年の産業は製造業メインからIT関連へと移行しています。パソコンがあればできるので、これらは大規模な生産ラインを必要としない、バーチャルな商品やサービスが利益の源泉となる事業形態です。「ダウンロード」ボタンをクリックすれば良いので、店舗も必要ありません。

最近の起業は資金面では相当、ハードルが下がりました。資本金も1円あれば株式会社が設立できますし、その後も特段、莫大な資金が必要となるようなことは少ないのではないでしょうか。つまり企業はあまりお金を借りる必要が無い状態になっています。

そうすると困るのは銀行です。何しろ、彼らの利益の源泉は単純で、預かったお金よりも高い金利で貸すことで、その利ザヤで商売をしているのですから、借りる人がいなければ商売あがったり、なわけです。

ですので今の銀行員は、私が子ども時代のイメージとは程遠く、年収1,000万円を稼ぐ人はほぼ皆無で、年々収入が減っている状況です。

「ジリ貧」という表現がぴったりの産業形態のため、あと10年もすると今の枠で「銀行」というのは消滅しているかもしれません。

そんなひっ迫した銀行の救世主が唯一の大口の貸出先「住宅ローン」なんです。

とにかく、高度経済成長期とは貸す側と借りる側のパワーバランスは大幅に逆転しています。まずはこのことを心に刻んでください。

貸し借りするお金の値段は究極まで値下がりして、いよいよマイナス金利に突入する状態です。

このように資金需要が乏しく、借り手がほぼ消滅しかかっている時代に、金利を上げる要因は何でしょうか。どうぞ一緒に考えてみてください。

5.まとめ

今後、経済状態が今より良くなったとしても、産業構造自体はますます資金を必要としない状況が加速していくのではないでしょうか。我々生活者だって、銀行に借りてまで何か買いたいものがあるわけではないでしょう。

むしろ都市部では車すら持たずに、若い人ほど物欲から解放されて身軽になっています。視聴率が急落してきているテレビを見ている主流は高齢者で、若い人ほどスマホひとつでニュースから動画娯楽、漫画に至るまで情報を得ています。

経済とは、何ら難しい話ではなく、我々一人一人の日々の活動と、その結果のお金のやり取りの総量です。

バブルが弾けるまでの日本と今の日本は同じ国ではないかのように、我々国民のライフスタイルは大幅に変わりました。

今よりもお金を借りたい人が増えない限り、お金の値段=金利は上がらないとすれば、今後の金利の動向もある程度、予測がつくのではないでしょうか。

どこかのサイトのように「金利が上がった場合を想定して3%で住宅ローンを計算」をするような起きもしていないことまで先回りして不安がって、購入する物件の価格帯や頭金や返済のしかたに狂いが生じることが無いようにしたいものです。

取扱注意!不動産・住宅業界営業マン「禁断の煽り用語集」

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希望に燃えて住まい探しをはじめた人も、いろいろと不動産会社もしくはハウスメーカーの営業マンと話しているうちに、はじめに感じていた「ワクワクする気持ち」が色あせてしまうことがあります。

なぜでしょうか?それは、営業マンから似たような言葉を繰り返し言われ、煽られ続けるからです。この記事では、定番の煽り用語集をご紹介します。

・・・いかがでしょうか。読んでいるだけでも、なんだかハラハラしてきませんか?ワクワク感とは程遠い感情が湧いてきて、不安というか、諦めにも似たような感覚に襲われて契約してしまっている方が、今この瞬間にもいらっしゃいます。

実際に、私のところにはほぼ毎日のように、煽られて煽られて、「仕方ない」「これしかない」「迷っている余裕はない」という気持ちで買ってしまい、後々後悔している方からのご相談もひっきりなしです。

不動産にしても契約事は何でも同じですが、民法のもとに対等に契約行為は行われるのです。「一方がプロで、一方が素人だったからやめたい」という理屈は、一度契約を交わしてしまうと通用しません。

取り返しがつくお買い物だったら良いのですが、住宅購入というのは多くの方にとって、一生に一度か二度、あるかないかという大きな、大きなお買い物です。年収の何倍もの借金をして、一生かけて払い続けていくのですから、失敗は許されないと思います。

ですが現状の日本の、特に首都圏や大都市においては、人生でいちばん大きなお買い物である不動産を、じっくり自分の頭で考えながら、ゆったりとしたペースで探したい方には、とっても辛い現実があります。

もちろん、先のことは誰にもわかりませんから、それぞれの言葉の信ぴょう性を検証するようなことは、ここでは控えます。

ですが、たいせつなことは情報や知識が「誰から発せられたか」ということではないでしょうか。あなたが尊敬する、信頼関係のある相手から発せられた言葉であれば、おそらく不安になったり、悩んだりすることは少ないと思うのです。

少なくとも、私のところに相談に来られる方は、営業マンの言葉は本当なのか?信じて良いのか?という疑心暗鬼になっておられる方が大半です。

高額商品であり、資産である不動産を、不安になりながら、疑心暗鬼になりながら、信じて良いのかどうかもわからない営業マンから買っている現実は、よく考えるととってもおかしいことだと思いませんか?

マンションにしろ、一戸建てにしろ、土地にしろ、不動産物件は全国共通のオンライン・データベース上にあります。つまり実は、どこの会社を通じてもほぼ同じ物件にたどり着くということなんです。

そうであれば、まずは物件探しの前に、自分の営業ノルマがちらついていて、「売ってしまえばおしまい」と考えている営業マンでなく、クライアント・ファーストで考え、行動する、心底信頼できる不動産のプロと出会うことのほうが、実は遥かにたいせつです。

ほとんどが自社利益の追求をしている、短期目線の営業マンばかりという、不動産・建築業界ですが、1割に満たないごくわずかですが、二人三脚で住まい探しをしてくれる、信頼できるコンシェルジュがいます。

いろいろと動いて、いろんな会社に足を延ばして、ぜひ、あなたのたいせつな人生と、財産を任せられるプロと出会っていただきたいと思います。

「金利が低い今が住宅の買い時!」に騙されてはいけない理由

今、住宅ローンの金利が実質変動で0.5%前後、固定でも1%前後ということで低金利時代と言われています。

2016年は日本銀行がマイナス金利政策を導入しました。

マイナス金利とは、我々国民が直接的な影響を受けるものではありません。マイナス金利だと金融機関としては日銀に預けていると、利子がつくどころか利子を支払わなくてはなりません。

それなら日銀にお金を眠らせておくよりも、企業へ貸し出して金利収入を得たり、他の投資に回したりしよう、という動きになるわけです。つまり、市場にお金を出回らせて、企業の設備投資と賃上げを後押しし、景気を刺激しようということです。

最終的に、日銀はアベノミクスの3本の矢の1本の目標である物価上昇率2%に近づけていきたい、という意向があるわけです。

その結果、巷では「金利が低い今が、住宅の買い時だ」ということが声高に言われているようです。

でも実は金利は、1995年からずっと横ばいです。これを見ても、「低金利の今がまさに住宅の買い時!」と言えるでしょうか。

洋服や食料品など、いつでもどんな時もタイムセールやバーゲンだったら、それが、あなたの中で新しい基準価格となり、きっと「お得だ」とは思わないでしょう。

まさに住宅ローンの金利は、この「永遠のバーゲンセール」に突入していると言えます。

●金利の本質を知る

中には「でもまた上がるかもしれないから」と不安を訴える方もいらっしゃいます。もちろん、住宅ローンの金利は、店頭表示金利という変動金利によって決まりますので、上がるかも知れませんし、下がるかも知れません。未来は誰にもわからないのです。

でも、上がるとしたらどのくらいかは、ある程度は予測することはできるのではないでしょうか。それには、金利というものの本質を考えることが重要です。

●金利には2種類ある

実は住宅ローンの金利は「店頭表示金利」と「優遇金利」によって、借りる金利が決まります。

店頭表示金利とは・・・

銀行の店頭に表示される変動金利。東京を含めた南関東エリアで共通。

優遇金利とは・・・

銀行独自で決められている。
店頭表示金利からいくら引くかという優遇幅がまちまち。

なお、優遇金利は、借りる人の属性(勤務先や勤続年数、年収、年齢など)によって銀行ごとの基準で決まり、全借入期間は借りる時に決定した優遇幅で固定されます。

●金利は「借りるお金の価値」を表している

金利とはずばり、「借りるお金についた値段」です。あらゆるモノやサービスに共通することですが、売りたい人よりも買いたい人が多ければ上がるし、逆に買いたい人よりも売りたい人が多くなれば下がる、というとてもシンプルな動きをしています。

金利もまさに、他のサービスをまったく同じなんです。戦後の高度経済成長期から80~90年代までは、モノは作れば作った分だけ売れる時代で、企業は工場をどんどん作っていましたから、借りたくてしょうがなかったんですね。

翻って、今はどうでしょうか。モノはすべていきわたり、溢れすぎた生活に嫌気がさしてきていて、「断捨離」や「ミニマミスト」など、モノを持たない生活を思考する人が増えているくらいです。

産業構造も製造業からITへと急速に移行しています。これは特に工場などの設備投資は必要が無く、サービスを提供できるので、企業側にもお金を借りたい意欲はほとんどなくなってしまいました。

つまり、95年以降は借りるお金の魅力が薄れ、それが20年以上も続いているのです。たしかに、金利は上がるかも知れませんが、バブル期のような金利になるでしょうか?私は、そこまでお金の借り手が増えることが想像できません。

この金利についてもっと詳しく知りたい方は、『世界経済の流れから、これからの住宅ローン金利を予想する(仮)』を参照してください。

●結論:「今が買い時」に惑わされない

結局、20年前からずっと、今とほぼ同じでこれからもほとんど変わらないとすれば、「今が買い時」ではなく「いつでも同じ」ではないでしょうか。もちろん、未来を予測することは神様以外にできませんし、金利についてはさまざまな考え方があります。

ですが、金利の過去からの傾向と本質を考えることで、「そうだよな」と共感できるのであれば、営業マンの言葉には惑わされずに、落ち着いた行動ができると思います。

要注意!「オリンピックで値上がる前に」という住宅購入

このところ、相談の中でよく聞く言葉があります。それは「モデルルームや住宅展示場や不動産会社で『オリンピックで値上がりを続けているから、早く買ったほうがお得』と言われたのですが、これって本当なんですか?」

本当かどうか?それにはまず、この言葉の本質を考えてみましょう。

1. オリンピックで何が起こるか?

では逆にオリンピックだとどうして不動産の値段が上がるのでしょうか。それには、オリンピックに向けて起こると想定されることを考えてみることにします。

1-1.オリンピック施設建設により建築関係の人件費が上がる?

これは極めて限定的ではないでしょうか。施設と言ってもたかが数か所に過ぎないのに、建設業界の人件費を底上げするほどの影響は考えにくいです。

ただ、全産業でこのところ人件費の高騰が起きていますが、これは日本全体の労働市場が人手が不足しているからで、オリンピックが原因ではないでしょう。

1-2.景気が良くなるから値段が上がる?

これもふわふわとして、掴みどころがない論理ですね。なぜ?と聞いても答えられない、単なる「なんとなく」といったイメージではないでしょうか。私も、上がる理由がまったくわかりません。

2. オリンピックに関係なく、既にマンション価格は高騰

実は私のところに相談に来るクライアントには、マンション購入は極めて慎重にするようにアドヴァイスしています。

というのも、マンション市場は国内外から投資マネーが入りすぎて、価格が高騰して一般の生活者では買えない状態になっているのです。

2016年12月14日に不動産経済研究所から発表されたマンション市場動向調査によると、マンションの発売戸数は前年同月比22.7%も減った、2701戸だったそうです。

この数字だけだとわかりにくいので比べると、なんと1975年、41年以来の低水準です!

1975年という年は、実はものすごく重い意味を含んでいます。それは1974年の第二次オイルショックの翌年ですから、全国的にモノが売れず、不況だった時代ということです。

その時代と同レベルで、マンションが売れなくなっているのです。

マンション市場について詳しく知りたい方は、『後悔しないマイホーム購入「マンションVS一戸建て」選び方』を参照してください。

3.まとめ:オリンピックだからといって不動産価格は高騰しない

世の中のあらゆるモノの値段は、「買いたい人」と「売りたいモノ」の数で決まります。つまり、売っているモノの数よりも、買いたい人が多くなれば値段が上がる、ということです。

よって「オリンピックで値段が上がる」には、オリンピックで家を買う人が増えなければなりません。

でもオリンピックって、ほんの1~2か月のイベントですよね。お祭りのようなものが、どうして家の値段に影響するのでしょうか?

たしかに、景気が良くなることを見込んで不動産市場に投資マネーが流入することはあるでしょうが、あなたは投資をするために家を買うのではないのではないでしょうか?

オリンピックというお祭りイベントで家を買うタイミングを決めることは、人生で一番大きなお買い物を決める上では正しい選択とは言えません。

それよりもご家族のライフスタイルや家計の生活設計によって、最適なタイミングで購入するのがおすすめです。

時代の雰囲気に流されず、自分軸で納得のいく住宅購入を

人生のあらゆることに言えるのですが、自分のペースが乱れていると、何をやっても失敗します。

この記事で伝えたかったことは、ここにたどり着いている時点で、あなたはこの言葉に疑問や不安を抱いているということです。

おそらく住宅業界の営業マンはこれ以外にも、「低金利の今が!」や「消費税が上がる前に!」や「ほかの人に買われてしまう前に!」などさまざまな言葉で、あなたをあなたを煽ってくるでしょう。

そうです。結局、理由なんてなんでも良くて、早く売りたいだけなんです。

あなたは、決してあなたのためを思って発せられたのではない、ノルマを課せられた営業マンの自己満足に付き合う必要は一切ありません。仮に、あなたが目の前の営業マンを信頼していて、ほんとうにあなたのためを思って発せられた言葉だったら、信じられるでしょう。

「ほんとうかな?」と疑った時点で、その言葉や情報にはまったく価値がありません。そんなものに惑わされて、自分のペースを見失っている時点で、あなたの住宅購入は失敗だと思うのです。

あなたには、営業マンのノルマを達成させるためではなく、ぜひあなた自身のために、あなたのたいせつな家族のために家を買っていただきたいです。

決して、相手の土俵に立つことの無いよう、しっかり自分の足で立って、楽しく住まい選びをしていただきたいと思います。

諦めないで!事例から学ぶ、失敗を成功に転じる必勝の住み替え術! 以

前書いた記事の『失敗事例から学ぶ!必勝の住宅購入術』は、たいへん好評をいただきました。いくつかの失敗事例から、必ず成功する住宅購入のための方法を指南した記事です。

でも、これだけだと不十分であることも見えてきました。

「じゃあ、もう買ってしまった私はどうしたらよいの?」

こういったお悩みを抱えている人って、実は少数派でもなんでもなくて、私のところにも日々、ご相談があるのです。ですので今回は必勝シリーズ第2弾!すでに買ってしまった人でも大丈夫!必勝の住み替え術を披露します(^^)

-目 次-

1.売却を制する者が住み替えを制する!

1-1.「どうせ売れない」「住み替えできない」と諦めていませんか?

1-2.売却査定のワナ

1-3.売ることを試してみる

1-4.売却は焦らず慌てずじっくりと

2.同じ過ちを犯さないために!必勝購入の極意

まとめ.笑顔で住み替えるために必要不可欠なモノとは!?

1.売却を制する者が住み替えを制する!

住み替えのステップは簡単に2つ。それは「売却」と「購入」です。この2つのステップが成功する「高く売って、安く買う」住み替えに導くコツを、順を追って説明していきますね。

1-1.「どうせ売れない」「住み替えできない」と諦めていませんか?

購入後に後悔している人の多くの最初のつまづきが「これ」です。

●こんな家、買った値段では売れないか、1,000万円値引きしても売れない

●もっと条件の悪いところにしか住み替えできないのではないか

●とにかくもう、住宅購入はこりごり

・・・上記のようなマイナス感情に陥っています。

これも致し方ないことだと思います。だって、人生でいちばん大きなお買い物に満足できない=失敗したと思い込んでしまっているのですから。お気持ちをお察しします。

しかし、決して諦めないでいただきたいのです。

失敗だと思っているあなたから見ると、たしかに色あせて見えるかもしれません。ですが、万人受けする物件もないですが、万人が嫌う物件も無いのです。

恋愛や結婚にしてもそうですが、相性がたいせつです。誰かと別れたり離婚しても、独身やバツイチで一生を過ごす人ばかりではないです。むしろ、新たなご縁で円満に過ごしている人の方が多いですよ(^^)

住宅購入に関しても同じです。今回はたまたま、ご縁が無かったということですから、どうぞ気持ちを切り替えて、諦めずに一度の人生をより充実させるためにも、ゆううつな状況から脱出のリベンジ!にチャレンジしてください!

1-2.売却査定のワナ

「こんなどんよりとした気持ちを引きずるよりも、心機一転、住み替えをしてみようかな」と少し前向きになったあなた。

次に襲い掛かる試練があります。それはネットやチラシの「売却査定のワナ」です。

「え!?査定をするのが当たり前じゃないの?車を売る時だって査定から入るよね?」と思われた方。大丈夫です!だって100人いたら、99人は同じ考えに陥っていますから、安心してください。

でも実は、車や貴金属を売るのと、根本的に家の売却は違うのです。何が違うかというと、それは「誰がその査定価格で買うのか?」という点です。

車などは査定した会社が買いますよね。これは至極当然のことです。では、不動産はどうでしょう。ネットやチラシの査定では、ほとんどが「当社ではこの値段で売りに出しますよ」という金額です。

これは、どういうことかというと、「査定価格で売れるとは限らない」ということです。

つまり、不動産会社はあなたと売却をお手伝いをする契約を取りたいのです。

そのため、一見すると高い値段で売れそうな期待感を出して査定価格を競い合います。ここに売却査定の大きな落とし穴があるのです。だって、「私は買うわけではないけど、この値段で売ってみませんか?」なんて素人だって言えるでしょう。

こうした売却査定をすることは、メリットがないばかりか、実は売却に失敗する入口でもあるのです。

こうした不動産業界の闇について、詳しく知りたい方は、『不動産売却の盲点を押さえ、損をせずに売却する方法』を参照ください。

1-3.いきなり売るのではなく「試し売却」をする

ここまで読んだあなたは、「じゃあ、どうやったら売却が上手くいくの?」と思っているでしょう。結局、不動産会社は売るのを手伝ってくれるだけで、買ってくれるわけではないんですよね(^^;)

つまり、あなたは生まれて初めて家を「自分」で売っているわけです。

見えないですが、実はあなたは不動産市場にお店を出して、自分の家を売りに出しているわけです。

そんなはじめてのこと、しかも大きな金額が動く取引が、経験もなくいきなりうまくいくと思えますか?私はとても成功のイメージが湧きません。

そこで、査定ではなくお勧めしたいのが「試し売却」です。

どういうことかというと、ネットの不動産広告サイトに、自分の家を掲載をしてみるのです。プライバシーが気になる方は、住所や写真は伏せて間取だけなどの限られた情報でお試ししてみるのです。

金額もはじめは「このくらいで売れたらいいな」という期待よりも多く、たとえば買ったときよりも高い値段で売りに出してみてもいいでしょう。これによって、どのくらい「見てみたい」という引き合いがあるかを確かめるのです。

あまり反応が無かったら価格を下げてみたり、もうちょっと写真などの情報を追加してみたり、いろいろと試してみましょう。売る気が無くなったら「やっぱりやめた」と広告を取り下げれば良いのです。

1-4.売却は焦らず慌てずじっくりと

このように、成功する住み替えには売却が上手くいくことは必須条件です。

ですので絶対に焦ってはいけません。ましてや、先に購入物件を決めてしまうなどはもってのほかです。

買うほうは、この売却を試している間に、さまざまなエリアや物件を見比べてゆっくりじっくり探していけばよいのです。

詳しくは『笑顔で暮らせるマイホーム購入に向けた5つのステップ』をお読みください。

試し売却で「いくらくらいなら売れそうだな」というある程度の感覚がつかめてきたら、実際の売却活動に入ります。そのときも決して、ご自身のペースを乱さないようにしましょう。

・見学希望者に予定を合わせすぎない

・値引き交渉には極力、応じない

・無理に売る必要は無い

・・・以上の心持ちでじっくり構えていてください。

絶対に足元を見られないようにすることが大切です。「よいご縁があれば」くらいの気持ちでいればよいのです。

もしかすると、売却活動中に購入物件を研究していろいろ見ているうちに、「いろいろ見比べたら、やっぱり自分の家がいちばんだな」と思えるようになるかもしれないのです。

人の気持ちや感情は予測でいないのですから、決めつけたり思い込んで、「これしか方法はない」と視野狭窄に陥らないことです。

結局、購入を失敗したのが、「この物件しかない」「買うなら今」というふうに選択肢を狭めたことにあることがすごく多いのですから、ぜひ冷静でいてくださいね。

2.同じ過ちを犯さないために!必勝購入の極意

さあ、売却の目処がたったら、こんどは購入を進めていきましょう。この時も前回の失敗を糧にして、同じ過ちを犯さないようにしましょう!詳しくは前作『失敗事例から学ぶ!必勝の住宅購入術』でしっかり勉強してください。

まとめ.笑顔で住み替えるために必要不可欠なモノとは!?

以上、住み替えについて書いてきましたが、たいせつかつ必要不可欠なことはいたってシンプルです。

それは「信頼できる不動産のプロのエスコート」です。

不動産というのは、人生でいちばん大きなお買い物であり、あなたのたいせつな人生の財産になるものです。ほかにこのような商品や買い物はあまりありません。唯一無二であるといったら、言い過ぎでしょうか。

IT化が進んだ現在、情報はネットで簡単に得られるようになりました。ですが、こうした大きな金額や資産が動く取引を適正にエスコートしてくれる情報に出会うことは、とても難しいのです。

だからあなたは、この記事を読んでいるのではないでしょうか。初めての不動産購入では、ネットなどの情報に頼りすぎて、失敗してしまったのですよね。だったらもう二度と、同じ過ちを犯してはなりません。

あなたに合った、住まいとの良縁を紡ぐのは、何を置いても「人」なんです。

このことをしっかりと心に留めて、信頼できる不動産のプロとのご縁をたいせつに、ぜひもう一度、理想の家と出会う挑戦をしていただきたいと思います。

不動産売却の盲点を押さえ、損をせずに売却する方法

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誰しも大切な不動産を、絶対に損をして売却をしたくありません。これから売却をしようとする方の多くは、一般的に以下の行動をとることが多いようです。ひょっとして、あなたも思いついたことかもしれないですね。

●ポストに入ってくる「売ってください」チラシの不動産会社へ依頼

●ネットの無料査定サイトに情報登録

しかし、これらは、いずれも正解ではありません。むしろ、裏目に出て不利な売却へと知らず知らずのうちに追い込まれていくことをご存知でしょうか。

ここではぜひ、不動産業界の裏事情を知って、できるだけ高く売却していただきたいと思います。

-目 次-

1.不動産物件情報の「囲い込み」問題

1-1.不動産の物件情報は 共有されている、、、はず?

1-2.手数料のために 物件情報を独り占め、 顧客を苦しめても!!

2.適正な売却活動をするために、できること

2-1.信頼できる不動産のプロを探そう!

2-2.高すぎる査定価格の提示問題

2-3.相場より高い不動産売却 査定には要注意

1.不動産物件情報の「囲い込み」問題

か・こ・い・こ・み………「囲い込み」が非常に大きな問題となっています。
囲い込み問題とは、お客さんから売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み他社には紹介しないという問題です。

1-1.不動産の物件情報は共有されている、、、はず?

お客さんから不動産売却の依頼をうけた不動産会社は、その「物件」を自社だけで販売せず、不動産業界全体で情報を共有し、多くの会社で販売できるようにしなくてはなりません。

売却の委任契約を受けた不動産会社が、故意に情報を隠したり独占することは法律で禁じられています。

媒介契約を受けた場合、決められた期間内に物件情報を指定流通機構(レインズ)へ登録する事が義務付けられています。

指定流通機構(以下、レインズ)とは、宅地建物取引業者(いわゆる不動産屋)間で不動産情報をパソコン等を端末として情報共有を行う情報システムであり、不動産業者みんなで共有しているデータベースのようなものです。

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レインズへ登録することにより、他の不動産会社にも物件情報が行き渡り、数多くの購入希望者に紹介されます。(つまり、自社だけでなく、その他多くの会社の集客力・営業力が利用できるようになるということです。)

小さな不動産会社でも市場にある多くの物件が紹介できる理由はこれです。
広く業界で力を合わせることで、物件を「早期に」「適正な価格で」販売できるという、ほかの業界にはあまりない大きなメリットがあります。

1-2.手数料のために 物件情報を独り占めする悪徳不動産の存在

不動産仲介会社の収入源は、基本的には「仲介手数料」です。

売却依頼を受けた不動産会社Aは売主から仲介手数料を受取り、購入依頼を受けた不動産会社Bは買主から仲介手数料を頂きます。

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しかし、売却依頼を受けた不動産会社Aがもしも買主も見つければ、双方から手数料を頂けるので倍の収入になります。

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正々堂々と登録し広く情報を流通させたうえであれば、売主・買主双方からの手数料も合法で悪いことではありません。営業努力のたまものですから。

しかし、不動産業界の「悪しき慣習」で、売却依頼を受けた不動産会社Aが「レインズへ登録はすれども紹介はしない」業界用語で か・こ・い・こ・み「囲い込み」がいま非常に大きな問題となっています。

買いたい人がいますよ、と他の会社が仲介会社Aに連絡を入れたとしても、不動産会社Aは「その物件はお話が入っています」とか「契約予定です」などと本当は何もないのに、嘘をついて全て断ってしまう恐ろしい行為なのです。

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これにより、売主さんの売却機会損失や買換え先の喪失につながる可能性があります。

たとえば、資金的にきつくて売却する会社や家庭は、売却が遅れると(早く売れてくれないと)破綻の危機に直面します。

買い替えの場合は不動産が売れてくれないと買い替え計画が破綻してしまうことになります。希望を持って不動産を買い換えるのに、逆に住宅ローンのダブル支払いで家計が破綻してしまうなど恐ろしい事態になってしまいます。

不動産売却をお考えの方は、売却をあてにして、次の計画をお考えです。

しかし、肝心の不動産が売れない、あるいは当初聞いていた額より大きく値下げしなければ売れない、となると、不動産売却することで逆に破綻するかもしれないという本末転倒な状況になりかねません。

不動産会社にとっては、物件を仕入れるわけではないので、ほかの商売と違って原価コストがかからず、たとえ売れなくても損はさほどありません。

悪徳な不動産会社の中には、物件が売れなくて手数料が入らなくても、売主が破綻したあとにその物件を競売で安く落札することを目論む者もいます。

つまり売れようが売れまいが売却委任契約さえとってしまえばよいという考えです。

このように、不動産会社が自社利益のみを考え、物件を囲い込み、お客様に対しての背信行為を平気で行う事が多々見受けられます。

これは地元の小さな不動産会社よりも、誰でも知っている大きな不動産会社ほどその傾向は強い様に感じます。

つまり、各駅に店舗があるような不動産会社だとほぼすべてでこの囲い込みは少なからず行われている、と疑ってかかっても良いほどに浸透している問題です。

というのも、囲い込みは自社でまたはグループ内である程度の販売網が整備されていない限り、効果が得られないからです。

しかし、どんなに大きな会社でも関東全域の不動産会社の数とその集客力・営業力の総数には及びません。事実、囲い込みと思われる物件には売れてないものがたくさんあります。物件の囲い込みが行われれば、売主さんには何のメリットもありません。

2.適正な売却活動をするために、できること

では、一般消費者たるお客様はどの様にこの悪質な囲い込みを見極めれば良いのでしょうか?
まず売却依頼をしてから、室内へのご案内が最初の1か月に2~3組だけの場合や、しきりに値下げの話を持って来る場合は、疑ってみましょう。

2-1.信頼できる不動産のプロを探そう!

レインズ側でも罰則規定などを強化しておりますが、まだまだ残念ながら「囲い込み」がある現状です。

大切で大事なマイホームや不動産だからこそ、託せるパートナーを見つける事が重要です。

信頼できる不動産のプロに「囲い込み」されていないかを聞けば、その場でスグに判明します。ちなみに、囲い込みされていないと検証された場合で、上記のような状況でしたら、残念ながら価格が相場より高いため、ほんとうに引き合いが少ない状況に陥っています。

すでに特定の不動産会社で売却依頼をされている方も、ぜひセカンドオピニオンとして信頼できる不動産のプロを見つけてください。

2-2.高すぎる査定価格の提示問題

<不動産業界の売却契約 させるための営業手法>

どこよりも高い売却査定を出して売却の委任契約を取る

数ヵ月、適度に対応しながら時間を稼ぎ、「売れないから値段を下げましょう」と説得する

相場水準~それ以下の価格で売り抜けさせようとする

値下げさせるまで放置をしたり(業界用語で「寝かせ」と言います)その間に疑われないように適度に案内のお客さんを入れる「まわし」といったことを行う。業者側で秘密裏に行われていることなので、表面上は気付きにくい。

その値段(高い査定の値段)で売れることを見込んで、売れずに計画が破綻する方、経済的な困窮に陥る方もいらしゃいます。

これらが昔からある不動産業の売却を取る営業手法なのです。リーマンショック以後の不動産市場の冷え込みから顕著になってきました。

2-3.相場より高い不動産売却 査定には要注意

ご自宅等の所有不動産を売却する時に、一般的には大々的な広告やテレビCMなどしている「大手財閥系不動産会社」や各駅に店舗があるような「フランチャイズ店舗の不動産会社」などにご依頼される方が多いかと思います。そして最初に行った1社だけで決めてしまう方も少なくありません。

その際、一番間違えやすく陥りやすいのが、『高い査定をしてくれる会社に販売を任せる』ということ。

当然、ご自宅(所有不動産)を高く評価してくれた会社(営業マン)を選びたいでしょうが、これは、ちょっと冷静になって頂く必要があります。

不動産の査定は車や金・宝石等とは全く違います。車や金・宝石は「買取価格」ですが、不動産は基本「販売価格」なのです。

実際に売り出す際の通常販売(仲介)の価格にすぎなので、その価格で売れる保証なんてないのです。

つまり「高過ぎる査定価格」で売れなければ何の意味もありません。もし、その「高過ぎる査定価格」が「買取価格」であれば、即その査定を出した不動産会社に売却するほうが良いです。(もちろん買い取るわけがありませんが。)

高過ぎる査定価格が相場を大きく超えているのであれば、実際問題、売るのは難しいでしょう。インターネットの時代、誰もが物件情報を見る事が出来ますので、「相場」を大きく外した物件はよほどの事情がない限り100%売れる事はありません。

不動産のご売却をされる方は様々なご事情があることかと思います。お客様の事を考えれば、「1日でも早くご納得出来る価格での成約」が、一番良い仕事だと私は思います。そのためには、やはり相場という基準を無視しては早期売却は実現は難しいです。

高い査定を見ることは大変に嬉しいことではありますが、所詮は儚い幻です。相場より高いものなど売れません。なんでもそうです。不動産も同じです。

私のところにも、「何ヶ月経っても売れない、このままでは破綻してしまう」という切実なお問い合わせが来ます。高い査定に気分をよくして依頼したものの、売れないままに時間ばかりが過ぎ、経済的にも苦しくなり、心を病んでしまうほどに疲弊する方もいらっしゃるのです。

必ず覚えておいてください。「不動産は相場を上回る高値では売れません!」

どんなにブランド力・集客力・販売力のある会社でも、です。売ると決めたら「売れる価格」で早く売ってしまう。これが基本です。

買い替えの方で売れないと困る方、住宅ローンの負担を減らすための売却される方、とにかく、大まかにでも売却しなくてはいけない期限が決まってる方は本当に気をつけてください。

不動産会社は「売却契約1本取る」が営業成績になります。悪徳不動産会社は顧客が困ろうがどうだろうが自分の成績を優先します。上司からのプレッシャーのほうが怖いからです。

みなさん薄々気がついているように、大きな会社だろうとなんだろうとブラック企業が多いです。見た目の親切さや企業名・ブランドに、どうぞだまされないでくださいね。

住まい=家の3つの価値(機能) 使用価値 資産価値 安全性

2021年1月19日

あなたは住まいに対して何を求めていますか?安らぎでしょうか?それともくつろげる快適性かもしれませんね。またはスーパーやコンビニが近いなどの利便性を重視していることもあるでしょう。ここでは、住まいというものが持つ価値や機能について検証してみたいと思います。

大きく分けると住まいには以下3つの価値や機能があります。それは「使用価値」「資産価値」そして「安全性」です。

1. 使用価値

これは住んでいる人が感じることができる価値全てです。この価値は極めて主観的であり、絶対評価で成り立っています。住んでいるあなた自身が日常生活で感じられることは、すべてこの使用価値として表現できます。

ですので、住んでいない他者にとっては、同様に価値として感じられるものもあれば、何ら価値として感じられない項目もあるということです。たとえばあなたが近所に大きな公園があることを嬉しく思い、価値として感じていたとしても、公園に興味がない人にとっては何ら価値を感じないこともあります。

それどころか、公園に集まってくる人の声がうるさいと感じる場合、公園が近いことは価値どころか欠点にもなり得るということです。つまり使用価値というのは万人に通用するものでは無く、極めて属人的な、住んでいる人だけが感じている価値といえます。

2. 資産価値

より多くの人が「この家を買いたい」と思うほど物件価格は上昇します。逆に何かが起こって売却したいという人が増えたり、買いたい人が減った場合は物件価格は下降します。あらゆるモノの価格は需要=買いたい人と供給=売りたい人の数のバランスで決まるので、不動産も例外ではありません。

よく物件価格と資産価値を混同する人がいますが、これらはまったく似て非なるものです。というのも物件価格は上がりもすれば下がりもするものですし、資産価値というのは物件そのものが持つ普遍的な価値を指します。

不動産屋で「この物件は価格が上がっているから資産価値が高いですよ。」と言われることがあるようですが、以前は人気で価格が上がっていましたが現在は暴落して売れず、見る影もない物件も不動産市場はたいへん多く流通しているのです。「価格が上がっているから資産価値がある」は間違った表現と言えます。

商品においてなんでもそうですが、人気というのは長い時間軸で見るとほとんどが長くは続かず、一過性のものです。流行という言葉に置き換えることもできます。こうした流行が不動産市場においても過去から連綿と起こされて、大量に販売されてきました。

ある時は郊外の庭付き一戸建て、ある時は湾岸部や川沿いのタワマンなど、いわゆるブームと呼ばれる現象が起きたものは、それが廃れる可能性があります。ではなぜ一時的に価格が上昇したのに、その後は下落に転じて最悪の場合は売却すらできなくなってしまうのでしょうか?

それはもともと、こういった物件というのが、そのもの自体に本質的な価値=資産価値が無かったからといえます。高度経済成長期を経て、日本人の意思決定に大きな変化が起きたと言われています。それはテレビが普及し、CMや広告などの宣伝によって「欲しい」と思わされたものを買うようになった点です。

それまで、物を買う時には何が欲しいかをじっくり吟味したり、実際に商品を見比べて「これは自分にとって本当に必要なモノか」を見極めて買う買わないを決めていました。それがテレビが普及しだすと、映像の刺激もあいまって自分にとって本当に必要かどうかよりも「みんなも買うから、自分も買う」ようになります。

昨日より今日、今日よりも明日が豊かになると信じられた時代、それが高度経済成長期でした。戦後の焼け野原の何もない状態から、たった10~20年で家庭にはテレビや洗濯機、そして冷蔵庫などあらゆる電化製品が普及し、車も持つようになったので駐車場付きの広い郊外の戸建ブームが起きたのです。

ともかく、広告宣伝などのあらゆる手段で人々の購買欲求を刺激続けた結果、日本人の多くは「自分が必要とするもの」を買うのではなく、「人から欲しいと思わされたもの」をあまり深く考えずに買うようになり、あちこちで行列が出来たり「みんなが買っている」ものを欲しいと思い競い合って買うようになりました。

こうした「自分はこういう生き方をしていくから、それに必要なモノを買う」という自分軸が無く生きている多くの人々が購入するモノというのは、ブームが起きて一時的に価格が急上昇しますが、飽きると下落するということになります。「人が欲しいものが欲しく、人が欲しく無いものは欲しくない」ためです。

不動産もまったく同じことが言えます。高度成長期からバブル崩壊までは、人々は豊かな暮らしはモノを持つことだと信じ込まされて、多くのモノや車が置ける広い家を求めていましたし、地方から都会へ人口流入が続き住宅需要がひっ迫、供給が不足し続けるため不動産は上がり続けるという土地神話もありました。

だから今では信じられないような不便な山奥の土地をブルドーザーで切り開き、住宅を供給するとそれが飛ぶように売れました。「みんなが欲しいものが自分にとって本当に必要なモノなのか」という自己検証がされていれば、車の運転や歩くことがおっくうになる年齢になることを前提に選んだかもしれません。

高度経済成長期の戸建ブームが、2000年代に入ると都心回帰現象からタワマンブームが巻き起こります。タワマンは郊外の団地よりも深刻な問題を引き起こすとも言われています。それは修繕と空室リスクです。

タワマンに限らずマンションというものは、その性質上、住民という他人同士でマンションの土地や建物といった財産を共同管理する宿命を負います。そのため管理費や修繕費が適切に徴収、管理されていかないと管理不能な状態に陥るのです。

実際、地方に限らず首都圏でも空室が増えてしまい管理状況が悪化しているマンションが増えています。加えてタワマンというのは、その高さゆえに足場を組むことができないため、大きなクレーンが必要となったり、かなり特殊な修繕作業となるため修繕費が莫大にかかります。

もし仮に将来、子や孫の世代に相続放棄されて空室が大半になった時、適切な管理費や修繕積立金が確保できない状態になったタワマンというのは、一体どのような姿になるのでしょうか?「砂上の楼閣」私にはこの言葉が頭に浮かびました。

このように人気や流行で価格が高騰したとしても、それは真の資産価値とは言えないことが何となくイメージで来たでしょうか?それでは時代が変わってもあり続ける資産価値とは、一体どのような物件が持っているものなのでしょうか。それを検証してみたいと思います。

これはあくまでも私の考えですが、真の資産価値というのは、いつの時代も変わらない普遍的なものだと思います。つまり価格が変わっても変わらない価値ということです。価格というのは極めて相対的です。なぜならいくら値上がりしたとしてもそれ以上にインフレになれば実質価値は目減りしたことになるからです。

それに対して資産価値というのは、100年前も1000年前も、逆に100年後も1000年後も有する普遍的な価値だと私は定義します。「え?そんなものがあるの?」「どうやってそれを見極めるの?」という声が聞こえてきそうなので、そこを考えてみたいと思います。

人が住まいを選ぶ時、何を重視するのでしょうか?「仕事」「学校」「家庭」「趣味」「安全性」「快適性」「心地良さ」人それぞれの要素があると思います。さてこの中で、時間軸が長くなればなるほど変化するものは何でしょうか?

おそらく「仕事」です。約200年前の江戸時代と比べても、働き方は大きく変わっていますし、さらにはるか数万年前の狩猟採集生活とはまったく働く=糧を得る工程が異なります。思えば人類は発生から数百万年という長い間、獲物を追い求めて移住する生活をしていました。

それが今のように住所というものがあって定住するようになったのは、稲作が始まってからの約1万年程度です。そうやって考えてみると、時間軸の取り方で変わりますが常識というのは普遍的なものでは無く、移り変わるものなのですね。

コロナをきっかけに住まい選びの「常識」が大きく変わろうとしています。なぜならばテレワーク化に伴ってこれまで週5勤務だったのが週1~2、場合によっては月1~2回という勤務形態が増えてきているからです。

こうなると通勤のために駅近が人気だったわけですから、近年の傾向だった職住近接をするための「駅近」という概念が、ともすると過去のものになる可能性があります。もちろん、駅といっても様々ですから今後も住みたい人が多い駅もあるはずであることは言うまでもありません。

一方で首都圏の「駅近」のなかには、ただ通勤時間が短いからという理由だけで選ばれていたエリアが数多く存在します。「東京駅から〇分で駅から徒歩5分」というスペックだけの物件というのは、周辺環境が魅力的でないと今後は価格が下落する可能性があります。

ではどういったエリアが価格が維持または今後も上昇する資産価値を有し、逆に価格が下落してしまうのでしょうか?さまざまな考え方があると思いますが、私は「希少性」と「魅力=チャーミングさ」をキーワードとして挙げたいと思います。

より多くの人が住みたいと思うほど、価格は維持または上昇します。では通勤から解放された時、どのような場所に人は住みたいと思うのでしょうか?それを考えるうえで、私はいわゆる「観光地」にそのヒントがあるように思います。

みなさんはまとまった休みがあって、十分なお金があったらどこに行きたいですか?または滞在したいですか?こうした地域や建物のイメージが、人が普遍的に住みたいと思う場所=資産価値のある住まいのイメージと近いのではないかと考えます。

金曜日の夜、仕事を終えて土曜日は早朝からどこへ出かけましょう?そうやってお金と時間をかけても行きたい場所こそ、勤務先や通勤といった仕事のことを考えなければ、あなたが本来は住みたかったり滞在したかった場所なのではないでしょうか?

通勤に縛られていたから、平日は長時間の満員電車に揺られ、休日はこぞって遊びに出かけるから渋滞にはまって不毛な時間を浪費してきました。時間とは命そのものですから、限りある時間を有効に使うためにも「住みたい場所に住んで働く」というライフスタイルは幸せに生きるうえでとても重要です。

地名を聞いた時、なんとなくワクワクする場所ってありませんか?通勤から解放された時、人はほんとうに住みたい場所を選択できるようになります。時間=命そのものですから、長時間の満員電車通勤で疲弊した人生を過ごす無駄を省ける時代が来たことは、ほんとうに喜ばしいことだと思います。

3.安全性

 そもそも住まいとは何のために存在するのでしょうか?もちろん、家の存在意義は人それぞれだと思いますが、自分や家族の大切な命や財産を守ってくれる存在として考えると、私はやっぱり「安全性」を最優先に求めたいです。

 日本は世界トップレベルの災害リスクに晒されています。台風の通り道のため風や雨の災害リスクが高く、また梅雨や秋雨などの雨季には線状降水帯が形成され、未曽有の雨災害に見舞われることも年々、増えいています。

 さらに環太平洋造山帯という地震の巣窟に位置するため、世界で起きた震度5以上の巨大地震のうち、なんと4分の1がこの小さな島国で発生しています。さらに首都圏は北米プレートや太平洋プレート、そしてフィリピンプレートが付近で重なり合うため、世界屈指の地震リスクに晒されています。

 地震が起きると建物の倒壊だけでなく、日本は木造建築が主流のために火災リスクも大きいです。過去の大地震でもそのほとんどで火災が発生していますから、地震と火災はほぼセットで起きると考えておくのが賢明です。

 そのうえ、富士山や箱根、そして浅間山などの活火山もあるので噴火による火砕流や火山灰のリスクもあります。火山灰は「たかが灰」ではなく、たとえると微細なガラス片が降ってくるようなものですから、ほんの数ミリ積もっただけで線路と車輪が滑り、鉄道など公共交通機関がストップすると言われています。

 このように風害、水害、地震、火事、火山などなど、災害のオンパレードのようなエリアで、安易に住宅ローンという高額な借金をしてまで家を買うというのは、世界から見れば狂気の沙汰に見えているのかもしれません。ですので購入する場合は賃貸以上に相当、慎重な住まい選びをする必要があります。

 ただ、一筋の光明はあります。というのもこれだけ災害大国でありながら、皇室は古くから続いていたり、江戸幕府も300年近く続きました。江戸時代だけ取っても、何度も地震や火事に見舞われているのに、徳川家が避難をしたり途絶えたことは無いんですね。

 つまり世界的に見ると災害リスクが高い日本だからといって、ひとくくりですべて危険とは限らないということです。日本全体として比較的リスクが高い傾向はありますが、地形や地盤を丁寧に検証すれば安心して住める地域は間違いなく存在します。

これは「日本人は○○だ」とか「中国人は△△だ」と決めつけられず、全体として几帳面と言われる日本人の中にも大らかな人はいるというのと一緒です。言葉は便利ですが、断定的に「こうだ」と決めつけたり先入観を植え付けて、思考停止してしまうリスクがある点を意識して使う必要があります。

 「マンションの方が売ったり貸したりしやすい」という人も意外と多いです。でも「なぜですか?」と聞くと「ここに書かれていたから」と見せてくれるサイトは大半、マンション仲介業者の作ったものだったりします。結局、何の検証もなされないまま、業者の言ったことの鵜呑みだったりするわけです。

不動産は立地が全てです。たいせつなのは「マンションだから○○」「戸建だから△△」といった典型的なイメージや先入観で思考停止してしまうのではなく、個別に一つ一つの物件を丁寧に見てあげることだと思います。だって私たちだって外国人から「あなたは日本人だから○○でしょ」と決めつられたくないですよね。

資産価値を決める希少性について

資産価値がある物件を考えるうえでは、この要素に加えて「そこにしかない」という希少性があれば鬼に金棒です。なぜならモノの価格が決まる時、そのものが有する品質や魅力といった絶対価値だけでなく、他と比べてどうか?や他にも似たようなものが無いか?という相対価値も重要だからです。

たとえばダイヤモンドは高価な貴金属として知られています。見た目も非常に美しいから、相応の品質や魅力を持っています。ですがこれが、石ころのように地球上に大量にあったらどうでしょうか?現在のような高い値段が付くでしょうか?

なかなか採れない「希少性」というのが資産価値を決める重要なキーワードになるということは、不動産にも当てはまります。世界中のより多くの人が訪れたい、住みたいと思う魅力と、そこにしかない希少性を身に付けているエリアや物件こそ、まさに普遍的な資産価値を有すると考えます。

ではテレワーク化して通勤から解放される時代に、価格が下落してしまうエリアや物件というのはどういうモノでしょうか?これまで話してきた資産価値がある物件の逆をいうと「魅力が無い」「似たようなエリアや物件が他にたくさんある」という物件であると表現できます。

首都圏には駅前にチェーンスーパーなどの商業施設、そしてカフェや居酒屋はどこでも見かけるチェーン店ばかりといった、金太郎飴のように均質で無個性などこにであるような駅や街がたくさんあります。そこに一考の余地があると思います。

一方で今後も住みたいという需要があるエリアもあります。そういうところの特徴は「そこにしかない」個人商店で埋め尽くされた商店街であり、景色が良い海や山など「そこにしかない」魅力があることが大前提であるように感じます。

「通勤ブーム」の終焉

思えば快適とは言えない満員電車通勤も、長い時間軸で見ると半世紀程度の短い間の「ブーム」に過ぎなかったかもしれないのかも知れません。思うに、これとよく似た現象が、私が若かりし頃のスキーブームでした。

1990年代初頭、空前のスキーブームが起きていて、大学生だった私は仲間と冬は毎週末、どこかのスキー場に行っていました。それも快適とは言えない夜行場所で現地に向かい、徹夜で着いて朝から晩まで滑りまくる、という状況でした。

昼はとても美味しいとは言えないカレーを1,500円という高額な値段で買って食べ、泊まるホテルもアルマイト製(死語)の器でやはり美味しいとは言えない、やっつけ仕事の夕食と朝食付きで結構な宿泊代がかかっていました笑

リフトは激込みで、一時間待ちはざらです。滑っている時間よりも寒くて猛吹雪の中でひたすら待つ時間が猛烈に長かった思い出があります。思うにこれって、高度経済成長期からバブル崩壊して、今に至る通勤地獄と被るのです。

結局、あれだけこぞって日本人がスキー場へ向かったスキーブームも終焉を迎え、今は見る影もない状態です。私自身、今からスキーに行きたいか?と聞かれればとても首を縦に触れる心境ではありません。だってあれだけ不快な状況で行き来し、現地でも劣悪な環境とサービスを受けていた印象は拭えないです。

通勤環境もとても良く似ていると思うのは私だけでしょうか?鉄道会社も通勤は無くならないとたかをくくってか、一向に満員電車が解消されることはありませんでした。こうした不快な環境で過ごした体験というのは心に深く刻み込まれますから、テレワークの時代に敢えて電車に乗りたい人がいるでしょうか?

どのようなサービスも、需要に甘えてすべき努力を怠り、そのブームが去ると結果としてしっぺ返しを食らうものです。長い目で見れば、あのバブル時代のスキーブーム同様、満員電車通勤というのも、高度経済成長期から始まった、ほんの半世紀のブームに過ぎなかったと将来、言われるのではないでしょうか?

人類の住まい選び その変遷を考察する

数百万年前にアフリカで発生した人類は、これまでどのような住まいで過ごしてきたのでしょうか?変化の激しい今日この頃、一度原点に立ち返って考えてみたいと思います。

数百万年間の狩猟採集=移動住居
 
そもそも人類は長い間、獲物を追い求めて狩猟し、木の実を採集する生活を営んできました。それに伴い住ま
いも基本的に移動式で、食物が無くなれば移動する生活を繰り返していたと考えられています。食料採集=仕事とすると、仕事場が変わるたびに住まいも変わっていたのですね。

 
約1万年からの農耕と約200年間の通勤=定住

農地を耕して作物を栽培するようになり、それまで移動生活だった人類は定住するようになりました。これが約1年前に起こった農業革命で、食料が安定的に採集できるようになったことで世界人口が増え、土地に価値が生じるようになったのもこの頃からです。不動産市場の黎明期とも言えます。

そして約200年前にイギリスで産業革命が起き、それが世界中に広まってからは、働く場所が農地から工場に変わります。これにより農業に適した広い土地があるほど人口が多かった状況が一変し、人々が工場などの勤務先が立地する都市へ集中するようになりました。

ちなみに日本で工業化が進む直前の明治維新直後は、人口一位の県はどこかわかりますか?そうです、米どころの新潟県でした。現在はもちろん、経済の中心と言われる東京都です。このように生活の糧を得る勤務先の変化によって人々の住む場所が大きく変わったんですね。

60~70年代 

第二次世界大戦に敗れた日本は、人口が集中していた都市部の大半が焼け野原になりました。言えという不動産資産を失い、預金封鎖と財産税によって金融資産も国に捧げて文字通り、何もなくなった状態から高度経済成長が始まりました。
「モーレツ社員」などの言葉が流行り仕事中心の人生がもてはやされ、鉄道網やバスなどの公共交通機関の整備と都市郊外に広がっていた山林を切り開き、大規模な宅地開発が行われました。日本全体の人口が増える中、首都圏などの都市部は地方からも急激に人口が流入していました。

こうした人がこぞって買ったのが、郊外の広い庭付き一戸建てです。当時の日本人は物資の乏しい中で生まれ育ったため、大きな家や車などを所有すること自体に大きな憧れや欲求がありました。それを満たすために休みなく働いたと言っても過言ではないから、現在の日本の若い人からは想像がつかないかも知れません。

こうして満員電車で長時間通勤という、首都圏のデフォルトが形成されていきました。これは家族4人の核家族世帯かつ妻が専業主婦という、夫が勤務先のある都心までバスと電車を駆使して往復約3時間の通勤に耐えられる世帯構成であったから成しえたことでもあります。

それにしても、往復3時間を満員電車で通勤していた人生って、どんなだったでしょう?単純に時間計算すると20歳から働いて60歳定年だと3時間/日×20日間/月×12か月×40年=28,800時間です。一日の半分、約12時間を寝たり生命維持活動に充てているとして、残り半分の12時間を起きて行動する時間と仮定します。

12時間/日×365日/年×40年=175,200時間ですから、この数字で28,800時間を割ると16.4%です。なんと20歳から60歳までの2割近い時間を満員電車に乗っている時間も含めた通勤で使っていたことになります。この時間を長いとするか、短いとするかは人それぞれだとは思いますが、すごい数字です。

起きて行動している時間のうち20%を通勤として消費していた人生って、果たして豊かといえるのでしょうか?快適だったらまだしも、私も30代は満員電車で通勤していたので、あの殺人的なラッシュは体験しています。あくまで私の感覚ですが、人としてではなくモノとして詰め込まれて輸送されている感覚でした。

怖いのが一時、その状態になれてしまっている自分に気が付いた時でした。「東京に通勤しているから仕方が無い。」「忍耐することこそ美しい。」という惰性とマゾヒズム的な感覚に近いものがあったように思います。命とは時間そのものですから、いかに自分の大事な人生という時間を浪費していたかと、今では痛感しています。

90年代~2010年代

90年代後半から、この「郊外の広い庭付きの戸建に住んで長時間の満員電車通勤する」スタイルが、都心回帰現象が起きて一気に逆回転を起こします。みながこぞって都心や駅近の物件を求めだしたのです。ではなぜ、「郊外の広い庭付き戸建て」から「都心のマンションやペンシルハウス」といった逆転現象が起きたのでしょうか?

ひとえにこれは日本人の世帯ごとの価値観が大きく違うことが理由ではないでしょうか?戦後のモノの無い時代に地方で育った世代は、広い庭と家、南向きにこだわり車や生活用品なども多いほど豊かさの象徴だったので、日当たりが悪くて狭い都心の住宅よりも、利便性を犠牲にしても広さなどの量を求めました。

私が社団法人住まい選びコンシェルジュ協会を設立してからというもの、政府の働き方改革を推進してテレワーク化した結果、社員や取引先など仕事関係において公共交通機関を利用した移動は極力、控えるワークスタイルとライフスタイルを実現しました。これが少しでも混雑緩和に貢献できれば幸いです。

ちなみに現在、首都圏には約4,000万人近い人が居住しています。これは日本の人口の約3割、世界屈指のメガロポリス(巨大都市)を形成するに至っています。なぜここまで地方から人が集まってきたのでしょうか?それはひとえに都市と地方のさまざまな格差にありました。

高度成長期、都市にはあって地方には無いものというものが数多くありました。高度成長期の初期には電気すらない地方がありましたし、情報なども含めて先進的なものはすべて、都市から地方へと時間差をおいて流れていっていた時代がありました。

私自身、信州という地方で70年~80年代を生まれ育ちましたが、当時もその風潮は根強く残っていたように感じます。「都会は進んでいて何でもある。だから早く都会へ出たい。」若い頃の私は、そうした焦燥感に駆られていたことを思い出しました。

たしかに90年代くらいまでは、新幹線や飛行機などの高速交通網もあまり整備されていなかったので、地方よりも都市に住むことの優位性はあったかもしれません。でも飛行機や新幹線で日本のほとんどの地域から1~2時間で東京にアクセスできる時代に、果たしてどれほど東京に住む理由があるでしょうか?

インターネットが普及した現在、日本の大半の場所でネットを通じて世界と繋がれます。以前のように都会にはあって地方には無いものというのを挙げるのが難しい状況になっています。逆に都会はコロナがきっかけとなって、地方には無いリスクが増えてしまいました。それは人が過密であるという衛生リスクです。

よく考えればこの衛生リスクというのは、コロナ前から都市ではありました。特に満員電車などは感染症リスクが高く極めて不衛生な環境でしたから、実は今に始まったことではありません。以前からあったリスクが顕在化したのが、今回のコロナ騒動といえるのではないでしょうか。

都会でも地方でも、そこに住んでいることで得られる利益と損失があると思います。高度成長期からバブル崩壊までは都会に住めば利益が多く、損失は少なかったのかもしれません。でも飛行機や新幹線、そして高速道路などの高速交通網やwi-fiなどの通信環境が全国を網羅するようになり、さらにテレワーク化が加速し始めた現在、果たしてどれほどの利益が都市に住むことにあるのでしょうか?

時間の有限性

結局、人生とは時間そのものです。「残された時間をどう生きるか」こそ一番、大切なことではないでしょうか?私も含めて現代人は平均寿命という、何ら実体の無いものに束縛されているように思います。「老後が心配」という声が多く聞かれますが、ともすると明日、事故か急病でこの世を去るかもしれません。

そうなれば心配していた老後など、存在しないことになりますね笑

あなたはこの人生でいちばん大切な時間=命を「どこで」「誰と」「どのように」過ごしますか?

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