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都市圏に潜む「限界集落」の真実に迫る!

2021年1月20日

genkaishuraku00
「限界集落」という言葉をご存知ですか?

この言葉を聞くと、とんでもない山奥や都会からはほど遠い田舎の地域をイメージするのではないでしょうか?

でも実は、人口が流入している首都圏の中の、とある地域でも、若い人が一度出たきり戻ってこず、人口が減少し続けているところが増えているんです。

現在、日本でいちばん人口増加率が高い首都圏エリアでも、このようなエリアは増えていますし、こういった限界集落エリアの人口減少は減少率が年々大きくなっているのです。

そしてこういった人口減少エリアは当然、地価が下落して物件価格も下がっています。

つまり大局的には人口増加エリアに位置していても、局所的には減少し続けているエリアは存在するということです。こうしたエリアの二極化が進行して、都市部の地価下落エリアは他の都市圏エリアでもこのような「都市圏の限界集落エリア」は必ず存在しています。

-目 次-

1.都市圏の限界集落はなぜ生まれたか?

2.日本人の価値観の変化が生んだ都市圏の限界集落

2-1.豊かな国アメリカの郊外生活が貧しい日本人の憧れとなった時代

2-2.足元の都市部での劣悪な生活からの逃避願望

2-3.郊外の住宅街の濫造期に突入!

2-4.急激な逆回転!人口の都心回帰現象が勃発!

3.広い庭はほんとうに憧れですか?

4.限界集落の夢の活用法

5.空き家活用の事例―とある首都圏の限界集落

1. 都市圏の限界集落はなぜ生まれたか?

ではなぜ、人口が増加傾向で地価も上昇傾向であるはずの都市圏エリアにおいて、このような限界集落が生まれるのでしょうか。いくつか原因を挙げて検証していきたいと思います。

まず、都市圏で人口が増加しているエリアの特徴としては、下記のことが挙げられます。

勤務先が集まる都心に近くて出やすい沿線、駅

駅に出やすい、徒歩圏

スーパーやコンビニなどの商業施設が充実

徒歩や自転車などでの移動が楽な地形

・・・など、利便性が高いことが共通の条件となっていることが多いです。

もちろん、横浜の山手や鎌倉など一部例外はありますが、このような地域はブランド力が大変強いため、ごく特殊なケースと認識しておいて構いません。

つまり、人口増加エリアの共通条件を満たしていない、下記のような特徴を有するエリアは、概して都市圏の限界集落であるケースが多く見受けられます。

最寄駅からバス便でしかも本数も1時間に1本以下と少ない

駅徒歩圏でも坂がきついか、階段しかなく徒歩以外の移動手段が無い

スーパーやコンビニが近くに無い

2.日本人の価値観の変化が生んだ都市圏の限界集落

ではどうして、一見して便利な都市圏にこのような不便な住宅街が存在するのでしょうか。それは日本人の価値観の変化にそのヒントがあります。

2-1.豊かな国アメリカの郊外生活が貧しい日本人の憧れとなった時代

戦後、一面の焦土と化した日本各地の都市圏には、バラックという些末な仮設住宅が立ち並び劣悪な住環境でした。

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(バラックのイメージ。屋根の上から見た様子。ウガンダにて撮影:山田)

それが1955年から1970年の「高度成長期」と言われるたった15年間で一変します。

飛躍的な経済成長をけん引したのは工業で、この時は都心近くに小さな町工場から中規模な工場まで林立しました。

こうした都心部の工場群からは日々ばい煙が排出され、さながら今の中国の都市のようにPM2.5どころではない深刻な大気汚染に日本のあらゆる都市圏が見舞われていました。

光化学スモッグで体育の時間に子どもが倒れるようなことも日常茶飯事だったようです。

また、3種の神器の一つに数えられ高嶺の花だったテレビが普及してくると、ブラウン管の向こうに映るアメリカのホームドラマが豊かさの象徴として、当時の日本人の羨望の的になりました。

大きなアメ車が格納できるガレージと、子どもが駆け回れる広々とした芝生の庭、そして広くて区割りされた街路といった郊外生活がアメリカで確立されていったのは、そもそもアメリカの都市の形成が日本と異なっていたからです。

アメリカは個人主義の国を象徴するように公共交通に頼らず、それぞれが車で通勤することを前提とした都市形成だったため、車が容易に駐車でき、移動できるような、ある程度土地に余裕のある郊外から都心のオフィスに通う形態が合理的とされたことによります。

2-2.足元の都市部での劣悪な生活からの逃避願望

このような郊外に住むアメリカンライフは、当時の劣悪な都市環境から逃れたい心理とと相まって、バラックから何とか下町の団地に住めるようになっていた人たちに、さらなる郊外の広い持家へのステップアップという、強烈な所有欲を掻き立てたのです。

この時期のグループサウンズの歌詞にも、その時代の感性が色濃く歌われています。たとえば、70年代に一世を風靡した「チューリップ」というグループは、その名も『田舎へ引っ越そう』というタイトルでこのような歌詞を歌っていました。

♪~小金を貯めて おんぼろバスを買い込んで 仲間をみんな集めて 一緒に田舎へ引っ越そう~♪ 青い空の色は褪せて 光さえも届きはしない こんな街はもう住めやしない~♪

(作詞・作曲 財津和夫。1972年。チューリップ『田舎へ引っ越そう』からの引用)

2-3.郊外の住宅街の濫造期に突入!

・・・ということで子どもを良い環境で育てたいという当時のファミリー世代の思いと、住宅産業と建設業の拡充による雇用創出と経済成長を見込んだ国の思惑が一致して、既存の人里から離れた山や森を切り開いて、緑豊かで空気が綺麗な郊外住宅群が出現したということです。

さらに、高度成長期以降もバブル景気が弾けるまで、「日本の土地の値段は下がらない」という土地神話のもとに都市圏も例外なく一様に地価が上昇した結果、とても都心で家を買える価格ではなくなり、比較的安価な郊外の物件が求められたという、経済的な背景も郊外生活者の増加を後押しした経緯があります。

2-4.急激な逆回転!人口の都心回帰現象が勃発!

都市圏の郊外部がこのまま堅調に成熟していくかと思われる中、バブル経済崩壊後にその流れが一変し、「都心回帰」という逆回転が起こります。

その原因は二つあります。

一つは地価の大幅な下落により都心部でも住宅が購入しやすくなったことです。

もう一つは円高による工場の海外移転など、産業の空洞化により、いつの間にか都心部の空気は綺麗になり、下水道などの都市インフラも整備されて川は魚が戻り、住環境が改善されていました。

そのうえ、もともと下町だったこともありスーパーやコンビニなどの商業施設や、駅によっては商店街も充実していて便利なうえに楽しい空間が広がっていたのです!

郊外に家を求めた団塊の世代ももう高齢者となり、その子ども世代は一度郊外を出たっきり戻らなくなりました。というのも、この世代は実は親世代があまり郊外生活を楽しんでいないことを肌で体感してきたからなのです。

3.広い庭はほんとうに憧れですか?

事実、私のクライアントでも30歳前後の住宅購入に意欲的な世代のご夫婦からは、

「草むしりや庭木の手入れが大変だから、広い庭はいらない」

「夫婦共働きだから、できるだけ職場に近い沿線で駅に近いほうがいい」

「でも都心部でも公園が充実しているから、別に自然を求めて郊外に行く必要
がない」

「車は乗ったときに夏暑くて冬寒いし、維持費もかかるから持たずに住む都心がいい」

・・・と、このようなライフスタイルに関する大幅な価値観の変化の結果、郊外の広い庭のある物件の価値というのは、急激に目減りしてしまったといって良いでしょう。

結果、首都圏でも郊外部の大部分ではバブル崩壊後に地価下落傾向に歯止めがかからず、かえって拍車がかかっているのです。

4.限界集落の夢の活用法

こうした時代の流れに伴う都市環境の変化と、ライフスタイルに対する価値観の変化が生み出した都市圏の限界集落ですが、考え方を180度転換すると、とても魅力的な「宝の山」に変貌を遂げることになります。

そもそも、そこに生活して遠方の都心の勤務地まで毎日通うから不便なだけですので、週末だけ住んで趣味やレジャーを実現するフィールドとしてセカンドハウス的に捉えれば、豊かな自然と広い空間はとても魅力的に映るのではないでしょうか。

もともと、別荘というとお金持ちが持つ2軒目の不動産、という感覚でしたが、これは土地神話で日本全国の土地が例外無く値上がり続けることが大前提で成り立つライフスタイルです。

現在の限界集落の物件は基本的に資産下落するエリアですので、所有しても資産形成に寄与しません。

ですので、こういった限界集落の物件を、夢を具現化するセカンドハウスとして活用したい場合、賃貸がおすすめです。

賃貸として流通している場合もありますが、気になるエリアを実際に歩いてみて、いいなと思う空き家を見つけたら、まずは地元の市役所に相談をしてみると良いと思います。

6.空き家活用の事例―とある首都圏の限界集落

東京都心から電車で約一時間の神奈川県の某市に、「空き家バンク」という制度があるのをご存知ですか?

実はこのエリアは、比較的都心に近いにも関わらずここ最近、人口流出が著しくなってきています。

その対策として市役所が主導して、空き家となった家を再生して低家賃で借りられるようにする施策を行っています。

たとえば、ここに登録されている物件のスペックはこんな感じです。

最寄駅徒歩10分 土地面積 280㎡  建物面積 90㎡  家賃 20,000円/月

最寄り駅徒歩11分 土地面積 208㎡  建物面積 13㎡  家賃 30,000円/月

・・・どうでしたか?思い切ってすごく駅近に自宅を購入して、車を手放した分、月5~6万円ほど浮いたお金で都心近郊の田舎物件を安く借りて、そこでリタイア後にと夢見ていた田舎暮らしを思いっきり満喫してはいかがでしょうか(^^)

災害リスクを制する者がマイホーム購入を制する

日本のどこに住もうとも、私たちは地震など様々な自然災害のリスクからは逃れられません。

マイホームの購入に際して、その地域の災害リスクや情報を得られたり、相談できるところが区役所や市役所にあると、いきなり不動産屋さんに行くしかない今よりもずうっと、安心して家探しができると思いませんか?

でも今はそういうことが期待できない以上、自己防衛するしかありません。買った後に思わぬリスクが顕在化して、「こんなはずじゃあ無かった!」という悲しい思いをしないように、購入前にしっかりと調べて学んでいきましょう。

-目 次-

1.一番の災害対策は実は家を買う前

1-1.日本の都市のほとんどが災害リスクが高いエリアに立地している理由

1-2.自然災害とともに住む私たち

1-3.古地図がすべてを物語る、災害に強い土地

1-4.首都圏では3つの台地と丘陵を制すれば、災害に強い家に住める

1-5.台地がすべて安全とは限らない~一見してわかりにくいリスクを知る~

1-6.東京東部はずぶずぶの地盤

1-7.海面よりも低い街と川沿いに潜む地球温暖化のリスク

1-8.地盤沈下で現在も実は海面下!の東京低地

2.いつの時代も豊かになると人は地盤の良い場所に住みたがる

3.地形は子どもの教育環境や治安にも影響している

4.自然災害だけでなく「人的災害」のリスクも知る

4-1.交通事故リスク

4-2.犯罪遭遇リスク

1.一番の災害対策は実は家を買う前

火災や水害、崖崩れなどさまざまな災害を想定して、防災訓練をすることも大切なことですが、もっともっと大事なことがあるのではないでしょうか。それは、住む前に災害リスクを検証しておくということです。

1-1.日本の都市のほとんどが災害リスクが高いエリアに立地している理由

日本は小さな島国ですが、にもかかわらず1億人以上の人が住んでいます。世界ランキングで見ると、国土面積は62位で地球の総陸地面積に占める割合は0.25%ですが、人口は10位です。

さらに、ただの島ではありません。世界から見て「ありえない」がいっぱい詰まった島なのです。

ただでさえ小さいのに、そのうち約7割は森林=山地で人が住めません。結果、都市圏に人口が集中し、東京圏に至っては3,700万人を突破して世界屈指のメガロポリス(大都市圏)を形成しています。

さらに、世界全体で発生する震度5以上の大地震のうち約4分の1が日本で起きています。日本で地震の無い場所を探すことの無意味さが理解いただけると思います。

1-2.自然災害とともに住む私たち

「地震 雷 火事 おやじ」という、怖いものを列挙した日本語があります。これに台風、洪水、そして津波と挙げればきりがないほどの日本は自然災害大国です。

ですので、防災訓練や災害対策グッズを準備するのはあくまでも対症療法であることを認識したうえで、地形や地盤に気を付けて住む場所を探し、根本原因を極力取り除く努力をすることが、家を探すうえでは重要であるように思うのです。

1-3.古地図がすべてを物語る、災害に強い土地

関東平野で特徴的なのは、大地と低地がはっきりとわかれていることです。これはどのようにしてできたのでしょうか。ここでは関東平野を例に記述しますが、全国の地方都市圏が所在する平野部にもすべて適用できる内容です。

およそ6~7000年前、地球温暖化により地表の氷が溶け、場所によっては海面が今より100m以上も上昇しました。日本においては、首都圏のかなりの範囲が海になりました。東京湾が内陸深くまで拡大したイメージです。

1-4.首都圏では3つの台地と丘陵を制すれば、災害に強い家に住める

災害に強い家を探す場合にはとても重要なキーワード、それは「東京の武蔵野台地」「埼玉の大宮台地」「千葉の下総台地」そして「神奈川(とくに横浜)の多摩丘陵」です。

これらの台地と丘陵は固くて揺れにくく、洪水や津波などの水害リスクも低い土地を求める人は、押さえておくべき基本的なエリアです。

1-5.台地がすべて安全とは限らない~一見してわかりにくいリスクを知る~

ですが、これらの台地や丘陵といった固くて標高が高い地盤も、まったく安全かというとそういうわけでないこともぜひ、知っておいていただきたいことです。大地と言っても、自然地形ですので、ほんとうに台のようにまったく平らだったわけではなく、凸凹していたのを高い場所を削って低い場所を埋め立てたりしているからです。

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1-6.東京東部はずぶずぶの地盤
「7000年前は海だった」という縄文海進。どこがどう海だったのか、改めて検証してみましょう。

東京は、今でいう京浜東北線を境に東側はすべて海でした。荒川沿いは埼玉県の大宮より先の川越方面までも海が入り込んでいました。

江戸川沿いは埼玉県の幸手市北部まで、利根川沿いは茨城県の古河市あたりまで東京湾の深い入り江となっていました。

都心部を細かく見ると、有楽町や日比谷は海です(日比谷入江)。台東区の上野公園や文京区の東京大学あたりも海です。品川区の京浜東北線よりも東側、川崎市の低地もすべて、横浜市でも坂のある山側エリア以外の平地部分はほぼすべて、海でした。

千葉県側にいくと、船橋市、千葉市の中心部も海です。このように、7000年前に海だったところは現在、多くの大都市が存在し、数千万人が居住しています。

京浜東北線を南へ下っていくと、多摩川を超えて川崎に入ると、真っ平らになります。このあたりは海だったところです。川崎という地名からも、水を想起させます。さらに横浜方面に進むと、今度は鶴見川を越えます。鶴見駅に着くと、西側は急坂で東側は平坦です。

この景色は横浜駅あたりまで続きますが、坂のある山側が下末吉台地と呼ばれる堅固な地盤です。

また、秋葉原から総武線、日暮里から京成の成田スカイアクセスに乗って千葉県方面に進んでいくと、小岩や新小岩、青砥、高砂、新柴又あたりまでは東京低地という東京湾だったエリアが続きます。

江戸川を越え千葉県に入ると、総武線では市川あたりから北側に帯状に森が見えますし、京成成田スカイアクセス線では、それまで高架だった線路が急にトンネルに変わります。これが下総台地で、車窓からは崖線が緑に覆われて続いているのがよくわかります。

以前の波打ち際と台地が織りなす、このような崖風景はなかなか風情のある景観を醸成していますが、一方でいくつかの場所が急傾斜地崩壊危険区域に指定されています。

数千年前の人の手が入らなかった日本の原風景に思いを馳せつつ、いざ住まわんとするならば、確実に危険が伴う地域であるという認識も持つ必要があるのではないでしょうか。

1-7.海面よりも低い街と川沿いに潜む地球温暖化のリスク

関東の低地のうち、東京にある部分を東京低地といいます。前述したように、京浜東北線を境に東側が東京低地です。関東平野の低地のうち、一番沈んだ部分が東京低地に相当します。

ただでさえ低いのに、高度成長期には工業用水確保のための地下水の汲み上げすぎで、さらに地盤沈下しました。そのため、ほかの低地よりもゆるゆるの部分が地下深くまで存在します。

1-8.地盤沈下で現在も実は海面下!の東京低地

さらに東京低地の大部分は、海が退いたはずの現在でも実は海面下で、平均満潮面より標高が低いのです。東京には標高がマイナスの場所「ゼロメートル地帯」が存在し、自然の営みでできたのではなく、人間の所作により起きた地盤沈下が作り上げた地帯なのです。

2.いつの時代も豊かになると人は地盤の良い場所に住みたがる

古くから神社はその地域を見下ろす高台に建てられ、お城も同様に地盤の良い高台を選びました。

明治維新で真っ先の西洋の人と文化が入ってきた横浜や神戸の街も、日本人は横浜だと関内、神戸だと長田あたりの低地に住み、山手や北野などの高台で地盤の良い場所にこぞって西洋人が移り住んできました。いまも西洋館や異人館のある洋風の風情が漂っています。

この時代に浅草で成功した商売人も、こぞって東京低地から脱出し、千葉県市川市の国府台など、下総台地に「避難」していきます。谷の町渋谷区でも、松濤など有名な高級住宅街はやはり高台で、人気の世田谷区も全体が武蔵野台地に乗っかっています。

東京の地盤高図に世帯年収分布図や大学進学率図といった異なる要素の地図をレイヤーのようにして重ねていくと、地盤の低いところは低年収で低学歴、高いところは高年収で高学歴な世帯が分布し、面白いほどに一致するのがわかります。

資産や知識が蓄積するほど、人という存在は、それを災害で一瞬にして失ってしまう怖さを肌感覚で感じているかのようです。

この結果、首都圏では「の」の字を描くように地価高い順に東横線~田園都市線~小田急線~京王線~中央線~西武線~東武線~京成線と城南方面から多摩地域、埼玉方面から千葉へと下がっていくように分布しているのです。

3.地形は子どもの教育環境や治安にも影響している

地盤が良いエリアは比較的年収が高い人たちが好むエリアです。逆に、地盤があまり良くないエリアは年収が低い方々が住む傾向があります。

一概には言えませんが、一般的に高年収層エリアのほうが低年収層エリアよりも緑が多くて落ち着いた住環境が形成され、低年収層エリアは庶民的な様相を呈していることが多いのです。

みなさんがいわゆる山手と聞いて持つイメージが高年収層、下町と呼ばれるのが低年収層のエリアイメージとほぼ一致するのではないでしょうか。これらのエリアを見分けるコツは、まさに読んで字の如し「山の上か、下か」です。

街を見渡して、坂も無く真っ平なエリアはほぼ間違いなく地盤があまり良くない下町で、坂があるエリアは地盤が比較的良好な山の手エリアと言えます。ただ、実際に物件を選ぶ際には詳細な地盤調査をする必要があるのは言うまでもありませんので、ここではあくまでも「そういう傾向がある」とだけ捉えてください。

4.自然災害だけでなく「人的災害」のリスクも知る

4-1.交通事故リスク

「集団登校の列に車が突っ込んで、子どもが死亡した」という痛ましいニュー
スを時折、耳にします。自然災害に対する防災訓練と同様、子どもに交通安全教育をすることはもちろん大切ですが、実は交通事故に遭遇するリスクも住むエリアによって異なるのです。

実は日本の都市は他の先進国(特に欧米)に比べて道路整備が遅れています。道路自体が少なく、幅が狭いうえに欧米の都市に比べて人が多く密集して住んでいます。そのうえ、歩行者と車が同じ道を通るので必然的に交通事故に遭いやすくなるのです。

ですが、これはとても地域差が大きいことも事実です。

車道としっかり歩行空間を分けた歩道や、車道と歩道の間にガードレールや防護柵が設置されていたり、緑色に路側帯が塗られていたり、ハンプや狭窄といった車道に車の速度を落とすしかけで交通事故を減らす工夫がしてある道があります。

また「クルドサック」といって、住宅街の道を通り抜けができないように行き止まりにしてある地域や、緑道など歩行者専用道路を整備して車と歩行者の道をしっかりわけている街もあるのです。

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(写真:Wikipediaより)

また、同じ道路幅でも交互通行と一方通行では交通量も、通行に要する空間幅もまったく異なるため、必然的にリスクは減少します。

首都圏を例に挙げると、京浜東北線あたりを境に23区の東部と西部では住宅街の歩行者対策に違いがみられます。

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(写真:国土交通省松山河川国道事務所「国道196号自転車走行空間社会実験結果報告」より)

一般的に西部エリアの方が一方通行路が多く、路側帯が緑色に塗られていたり、ガードレールや歩道で歩行者の安全が確保されている印象です。

また、いわゆるニュータウンエリアは、計画的に街路整備をされているため歩道整備率が高く、そのエリア内であれば幹線道路にはほぼ、歩道が整備されていたり住宅街の道も何らかの歩行者対策が施されています。

気を付けなければいけないのは無秩序に郊外化したところで、こうしたところは以前の農道のような狭い道を住宅街として整備、道路を舗装しているだけのところが多く、交通量が多いうえに歩行者対策も追いついておらず、歩いていて怖さを感じる道が多いです。

気になるエリアの交通事故リスクを知るには、実際に街を歩いて体感するのが良いですが、地図上でもある程度わかりますし、Google Mapのストリートビューなども活用することをおすすめします。

4-2.犯罪遭遇リスク

ひったくりや窃盗、通り魔などの犯罪に遭遇するリスクも地域によって大きな差があることはご存知でしょうか。東京や大阪などの主要都市部では行政機関で「犯罪マップ」が作成、公開されているので参考にすると良いでしょう。

あとは駅からの道のりや通学路などを実際に歩いて、防犯灯や道路照明の間隔をチェックしたり、夜の明るさを確認しておくことがたいせつです。また、不審者が潜みやすい環境やそのような危険性のある場所がないかも入念に調べておきましょう。

ボックスカルバートやトンネル、廃屋などの隠れやすい場所は注意が必要ですし、あとは掘割の道路ですと両側が壁になっていて逃げ場がないうえ、大きな音を出しても民家に届きにくいなどの問題が潜んでいるので、このような道を通る物件は避けたいものです。

建売住宅 vs 注文住宅。もしものときに本当に安心なのは・・・

一戸建てを買おうかな?と思った時、いつの時代も建売住宅がいいのか、注文住宅が優れているのかで意見が分かれます。この論争になかなか結論が出ない理由の一つが、ネットや雑誌などで記事を書いている発信元にあります。

「建売は安かろう悪かろう」という記事があると、それはハウスメーカーが書いていたり、もしくは工務店だっとり、設計事務所だったりします。また、聞きなれない組織名称だとしても、建築会社の協同組織であることも多いです。

一方で、あまり建売住宅を押す記事が無いというのも、実はそうまでしなくても売れるから、というシステム上の理由があります。注文住宅のメーカーの名前は知っているのに、建売住宅メーカーの名前は知らないのは、何故でしょうか。

この記事では、そんな建築業界の裏を赤裸々に曝け出して、誰がどのような意図で書いている記事かを考えながら、賢く情報を取捨選択してあなたにとって最適な判断をしていただけるように、わかりやすくお伝えしていきたいと思います。

-目 次-

1.建売と注文 それぞれにまつわるイメージのホントのところ

1-1.今の時代「建売=手抜き・欠陥工事」ではない

◎住宅保証制度でアフター保証が充実

◎大幅に変わった検査体制

◎地盤調査と地盤改良も義務化

1-2.建売も注文も、大工さんの質の差はほぼゼロ

1-3.建売は注文よりなぜ安いのか。建売は安かろう悪かろう?

1-3-1.広告宣伝費の違い

1-3-2.人件費の違い

1-3-3.ブランドイメージ代

1-4.注文住宅でも都会ではなかなか自由に設計できない

1-5.ネットの噂に惑わされないために

2.建売と注文 不動産資産としての価値を徹底比較

2-1.不動産の2つの価値とは

2-1-1.地価と住む人の質は比例する

2-2.不動産の使用価値と資産価値とは?

2-2-1.こだわりを市場はほとんど評価しない

2-2-2.いきなり大きな売却損が出ることも!

まとめ.情報は何が書かれているか以上に誰が発信しているかが重要!

1.建売と注文 それぞれにまつわるイメージのホントのところ

まずは建売住宅と注文住宅、それぞれの定義づけをしましょう。

・建売住宅とは:建築確認が済み間取りや仕様が決まっているか、建築済み。

・注文住宅とは:希望をいかしてプランニングし請負契約を交わして建築する。

以上、簡潔に書きましたが、あなたは建売住宅(以下、建売)と注文住宅(以下、注文)に対して、どのようなイメージをお持ちでしょうか?一般的に持つイメージは以下のようなものが多いようです。

・建売は手抜きや欠陥工事が心配

・建売は安いから注文よりも質が悪い

・家を建てるなら注文以外考えられない

・注文の方が大工さんの質が高い

・注文の方が間取りや素材の自由度が高い

・注文の方がアフターサービスや保証が手厚い

・・・などといったところではないでしょうか。

さて、このイメージは果たして当たっているのでしょうか?建築業界の仕組みや現状、そして法律や制度面からもわかりやすく紐解いていきたいと思います。

1-1.今の時代「建売=手抜き・欠陥工事」ではない

建売ではなく注文を選択している人の多くが「建売=手抜き・欠陥工事では?」という理由のようです。「親から注文の方が安心と言われた」というのも、本質的にはこの不安に行きつくことが多いのです。

実際、以前の建売には本当に手抜きや欠陥住宅というものが存在し、時折テレビでも取り上げられていましたね。ビー玉が勢いよく転がっていくほど建物が傾いたり、ドアが開かなくなったりといった重大な欠陥がありました。

いまでもクライアントさんの中には、ビー玉を持参して現地見学に来られる方がいるくらいです。そのくらい、一般の方々の深層心理に浸透しているイメージといっても言い過ぎではないのでしょう。

ですが、2000年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律(通称「品確法」)」が施行されたことにより、建築業界の風向きが大きく変わりました。

この法律の立法目的は、大きく分けると以下の2つです。

1)欠陥住宅を一掃すること

2)日本の住宅の長寿命化の促進

そして、この法律を具体化するために誕生したのが、「住宅保証制度」と「住宅性能表示制度」という2つの制度です。以下で簡単に説明します。

◎住宅保証制度でアフター保証が充実

住宅保証制度とは、一種の保険で(財)住宅保証機構が運営しています。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律(以下「品確法」)」で新築住宅の施工者の瑕疵(かし=欠陥)担保責任が10年間に義務付けられました。それまで瑕疵(かし)担保責任が実質任意(2年間が多かった)ことから比べれば画期的なことです。

ただし、10年保証といっても、それまでに施工者が倒産するリスクがあります。そこで万が一、施工者が倒産などした場合に保証する制度が、この「住宅保証制度」です。

保証したりお金を貸す限りは、きちんと施工されているかチェックを義務付けています。このチェックが第三者チェック機能の役割も果たします。

◎住宅性能表示制度で大幅に変わった検査体制

住宅性能表示制度とは、住宅そのものの性能を統一基準に基づいて評価し、その通り施工されているかを保証するもので、そのために第三者機関が施工検査する制度です。窓口は各都道府県によって異なり、建築士会などが運営委託されています。

この制度では、通常4~6項目の工程検査をし、計画通りの性能が出せる施工がなされているか検査します。その際、工程ごとに写真も撮り、検査結果は、検査機関が保管します。

この資料は、いわば住宅のカルテとして、将来の売却時には中古住宅の購入者にとって安心材料となり、中古住宅市場の流通性を高めることができます。

さらにこの資料は、もしも将来、欠陥施工などに対する訴訟を起こさなければいけなくなったとき、証拠として利用することができます。このことも、この制度の重要な目的の一つです。

この制度のお陰で、それまでの日本の住宅マーケットから比べると一歩も二歩もオープン性が前進しました。実際、この法律の施行で欠陥住宅が大幅に減ったともいわれています。

◎地盤調査と地盤改良も義務化

さらに、2009年には住宅瑕疵(かし)担保保証制度が義務化されたことにより、それまで任意だった地盤調査が義務化されました。調査の結果、十分な地耐力(建物を建てられる土地の強さ)が無いと判明した場合、地盤改良をする必要があります。

一戸建ては土地と建物から成り立っているので、これによって建物の基礎となる地盤についても安心できるようになっています。一戸建てであれば建売も注文も差異がないこの制度は、建築業界に革命を起こしたと言えるでしょう。

1-2.建売も注文も、大工さんの質の差はほぼゼロ

さて、法律や制度面を知ることで安心感が得られたところで、もう一つの不安材料としては「誰が建てているか」ではないでしょうか。

今でも多くの方が、家を建てる大工さんは現場で木材を加工していると思っている人が多いです。

ですが実際は「プレカット工法」と呼ばれる、工場で完全に製材されて建築現場に持ち込まれてきています。現場ではそれを組み立てて、ボルト締めをするだけになっているのです。これでは腕の差を出しようがないのです。

逆に言えば、どの現場でも均質な建物が建てられるので、品質管理体制が整っていることになります。

大工さんに憧れて凝って家を建てようとしている人以外は、標準仕様の一戸建てであれば建売であれ注文であれ、大工さんの質の差がほぼ無いと言って良いでしょう。

1-3.建売は注文よりなぜ安いのか。建売は安かろう悪かろう?

これも本当によく浸透しているイメージではないでしょうか。ですがこれ、実は大きな落とし穴があるのです。値段が高い安いというのは、何が標準、基準であるかで印象が大きく異なるからです。

たとえば、同じ料理でも、高級料亭で出されたものと、大衆酒場で出されたものに10倍近い差がついていることもよくあることです。盛り付けや雰囲気の差はあれど、料理の味だけで比べればどちらも遜色ないこともありますよね。

ですので、高い安いを議論するときには、まずはどこに基準をおいて、どこが適正価格帯なのかを数値やデータなどの客観的な指標で評価できない限り、正しい判断はできないと思いますので、今から一つ一つ検証していきます。

1-3-1.広告宣伝費の違い

名の知れたハウスメーカーや工務店では、ほぼ例外なく広告宣伝費がかかっています。だって、「知っている」ということは、テレビCMやネット広告、雑誌などに出ているからですよね。

また、住宅展示場に出店しているところなどは、地代家賃、清掃等管理費、販売チラシ、集客イベント費、プレゼント代(行くと何らかもらいますよね)、そして営業マンの人件費(年収1,000万円稼ぐ人もいる業界です)などがかかるわけです。

さて、これらのお金の出どころはどこでしょうか?

建築費に上乗せをして結局、購入者がその企業の広告宣伝費を支払ってあげていることになります。これを適正と考えるか、ばからしいと思うかは、その人の考え方次第でしょう。

1-3-2.人件費の違い

あとは、建売と注文の大きな違いである、設計から建て始めるまでの人手のかかり方です。

注文はイチから施主の話を聴いて、設計士に依頼をして描かれたプランに修正を繰り返していく都度、打ち合わせと作業が発生します。

ここでは、営業マンや建築士など、さまざまな人件費が都度、加算されていき結果、建築費が増えていきます。

何度も言いますが、日本のような先進国は原材料よりも人件費が、モノの値段に大きく影響してくることを覚えておくと良いでしょう。

1-3-3.ブランドイメージ代

さて、あとは建物自体の構造や材料は変わらずとも、「○○ハウスで建てたい」というマニアックな思いが価格を吊り上げます。これは、住宅以外の洋服やバッグなど、どの商品であっても起こり得る、いわゆる「ブランド価格」というヤツです。

ここだけの話ですが、A社の△△ハウスで使用されている外壁材は、名の知れない建築会社だと50%引きで全く同じ商品を施行できるそうです。いやはや、日本人のブランド好きはすごいですね。

1-4.注文住宅でも都会ではなかなか自由に設計できない

土地が広々としている田舎であればほとんど成約無く自由な発想で設計することが可能ですが、都会ですとなかなか思うように自由にはできません。

まず、土地面積が狭いことによる制約がありますし、用途地域や日影斜線規制といった法的な制約が絡むため、本人はこだわったつもりでも、実はほとんど似通った間取りや形にしかならない実情があるのです。

テレビで良く、狭小地や変形地などに建築士が工夫して建てている番組をやっていますが、もともと所有していた土地ならまだしも、私はそのような土地をわざわざ購入してまで建築士に依頼して建物に凝ることはおすすめしません。

そもそも、建築士に依頼しただけで数百万円ものコストの上乗せになるのです。

できればその分、土地代にお金をかけて形も立地も良い土地を購入したほうが、のちのち売却をすることになったときにも売りやすいので安心です。

1-5.ネットの噂に惑わされないために

口コミで悪い評判が書き込まれていても、パワービルダーの建築会社の建売は全国で大量に建築、販売されているので、ハウスメーカーや工務店と割合的に同じだとしても、数としてはよくない作業員・施工会社にあたってしまった人が多くなる傾向があります。

悪い噂は広まりやすい。というところもあるのではないでしょうか。

あとは、ネットという匿名の情報媒体に一般的に言えることは、同業者による意図的な書き込みというのも一定割合で存在するという事実も覚えておくと良いでしょう。

2.建売と注文 不動産資産としての価値を徹底比較

ここまで、建売と注文の違いやそれぞれのメリット・デメリットについて書いてきましたが、もう一つの外せない、重要なお話をしていきたいと思います。それは「不動産資産としての価値について」です。

私がなぜ、この点を重要視しているかというと、万が一、売らなければならなくなった時のリスクに備えるためです。

「買う前から売る時のことを考えるなんて!」と思ったあなた。でも冷静になって考えていただきたいのです。

・もしもあなたが、何らかの理由で働けなくなった時

・もしもあなたが、住宅購入に失敗してすぐに売却したいと思った時

・もしもあなたが、転勤になった時

・もしもあなたが、ご両親の介護で郷里に戻らなければならなくなった時

・もしもあなたが、リタイア後にリゾート地へ住み替えたくなった時

・もしもあなたが、思うように動かなくなって介護施設に入ろうと思った時

こういったさまざまな「もしも」で、買った家を手放さななければならない状況が、「絶対に無い!」と言い切れる方は、この章を読み飛ばしていただいて構いません。

でも、少しでも気になった方はぜひ、読んでいただきたいと思います。

参考記事として、具体例を掲載した失敗事例があります。
興味のある方は『失敗事例から学ぶ!必勝の住宅購入術』も読んでみてください。

2-1.不動産の2つの価値とは

不動産には使用価値と資産価値があるのをご存知でしょうか?簡単に言うと下記のようなものです。

・使用価値・・・所有者の心を満たす価値

・資産価値・・・不動産市場で評価される価値

つまり使用価値とは、その人それぞれの住んでいる家の住み心地であったり、こだわりであったり、好きなポイントです。これは十人十色といって良いでしょう。「個性的な価値」と言えるかもしれませんね。

一方の資産価値は、世の中で家を探している人たちの多くが、「それいいね」と感じる価値のことです。資産価値として評価される項目は、下記のようなものが挙げられます。

・駅に近い

・近くに商業施設が多い

・公園などの緑が多い

・眺望が良い

・角地、角住戸

・明るい

・地盤が良い

・道路が広く、歩道の整備されている

こうした物件は、不動産業界関係者からは「癖の無い物件」と呼ばれています。

誰に見せても嫌われない、いわゆる万人受けする要素が資産価値だと思っていただければ、わかりやすいのではないでしょうか。

2-1-1.自己満足は値が付かない!? こだわりを市場は評価しない

不動産市場での評価は、そのまま価格という数値で反映されます。つまり資産価値は価格を左右する大きな要素となるのです。

お気づきかも知れませんが、資産価値として挙げた項目に建物の要素は入っていませんでした。

これは建物が将来的には無価値となって、土地のみの価格で市場に流通するからです。新築時でも1,200万円以上の値はつかない以上、万が一の売却というリスクに備えるには、あまり華美な建築は危険と言えるのです。

エリアにもよりますが、床面積は85~95㎡で間取は3~4LDKあれば十分です。こだわりの素材や仕様、外観はほとんど市場で評価されないので、売却査定をしてびっくり!ということがよくあります。

なお、いざという時の売却についても詳しく知っておきたい方は『不動産売却の盲点を押さえ、損をせずに売却する方法』を参照してください。

2-1-2.いきなり大きな売却損が出ることも!

実際によくある相談事例を交えてお話しますと、住宅展示場やテレビCMなどで名の知れたハウスメーカーで家を建てると、たいてい次のような流れになるケースが多いのです。

これはハウスメーカーの営業マンは、自社利益の追求が使命ですので、当然の流れだと思うのです。

建物というのは目に見えてわかりやすいので、ちょっとグレードを上げて良いものを、というスパイラルに流れがちですし、見るとテンションが上がってしまう気持ちもわかります。

ですが現実に帰って客観的な数字でみると、全体予算5,000万円の場合、市場で評価される適正価格帯は建物代が1,200万円で土地代が3,800万円です。

それがハウスメーカー主導の場合だと、結果的に建物代が倍以上となってしまうケースが相当、発生します。

たとえば、5,000万円のうち建物代で3,000万円かけてしまうと、2,000万円の土地しか買えなくなります。

結果、1~2年で売却せざるを得なくなった時には、土地代2,000万、建売住宅の建築費は大体1,200万円前後で、一般的には、建物の評価額は建売住宅を標準として値が付きます。

つまり、建物は売却市場では3,200万円しか値が付かない!ということも起こり得るのです!

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終の棲家として、売ることなど一切、考えずに自分たち家族の理想の家を思う存分に実現する!という方であれば、特段問題は無いですが、何が起こるかわからないこの時代、売却損リスクを抱える選択を私はあまりすすめません。

建売の魅力は何よりもコストです。同じ予算なら、はるかに良い立地のところに住めます。

建物については、私は人がいうほどの差を感じないんです。(もちろん良心的な建売業者であることを確認して購入しましたが)

注文住宅は施主の自己満足的な要素が多く、かけたコストの割には一般に通用する付加価値はありません。それに注文住宅だからといって、全て満足がいくとも限りません。私のクライアントでも、高級仕様で知られる大手ハウスメーカーで家を建てましたが、手抜き工事があったと大騒ぎしていました。

2-2.あなたは立地重視?それとも建物重視?

これも建売の魅力の一つですが、立地や家の広さ・庭等を考えると土地から注文で建てたとしたら、きっと手を出せるような場所ではないところに、一戸建てが買えます。つまり、これはより世帯年収の高い層が住むエリア(=いわゆる地位が高い)に居住できたということです。

20~30年も経てば家の価値はゼロになりますから、売るときはほぼ土地の値段だけになります。もともと親から受け継いだ土地があるとか、予算が十分あれば、良い立地で注文住宅がベストかもしれません。

ですが限られた予算なら立地条件譲って注文住宅を経てるより、立地の良い建売のほうが資産価値を考える上では有利であることは間違いないところでしょう。

2-2-1.田舎は建物 都会は住むエリアに重きを置く

建売と注文の違いでもう一つ、覚えておきたい大切なことがあります。それは、田舎と都会で家に対する価値観が全然違う!ということです。それはひいては、建売派と注文派に分かれてくるポイントでもあるのです。

不動産の資産価値は同じ日本でもエリアによってまったく異なる状態になっています。要は「家は資産なのか、消耗品なのか」という違いです。このことがひいては田舎と都会の家に対する嗜好の違いにも表れてくるのです。

この、同じ日本でも不動産が資産になるエリアと、消耗品に過ぎないエリアがあることを詳しく知りたい方は、参考に『徹底比較!賃貸vs購入。損をしない住まいの選び方』をお読みいただければと思います。

さて一般的に、相談前から注文住宅を嗜好している人は、都会よりも田舎で育った人が多いです。これは、もともと実家がそうであったように、家は大工さんにイチから建ててもらうことが刷り込まれていることの証です。

都会で育った人は、もともとの実家も建売だったり、マンションだったりするので、あまり建物にこだわりを持つ人は少ないですし、そもそも建物にステータスを求める傾向もありません。

雑駁に言うと、都会人は地位(住んでいる場所がどこか)にこだわるし、田舎人はとにかく建物のグレードなり広さを求める傾向があると覚えておくと良いと思います。

2-2-2.都会では地価と住む人の質は比例する

ではなぜ、都会人が建物にあまり価値を置かないのでしょうか。建物にこだわる田舎人の方が見栄っ張りということなのでしょうか。答えは、どうやらそうではないようです。都会と田舎のライフスタイルの違いが大きく影響しています。

都会は基本的に徒歩と電車を移動の中心として考えます。田舎は間違いなく自家用車ですね。これが、建物と土地のどちらに比重をおいて住宅を購入するかの嗜好性の違いとなって表れてきます。

都会では、電車の駅からの徒歩距離と、もともとの土地の性質(地形や地盤)によって土地の人気度が変わります。ですので、地価が高いエリアと低いエリアが必然的に形成され、年収層ごとに住み分けがされるのです。

もともと注文よりも建売住宅の比率が高い都会は、同じ年収で同じ予算でも土地代に比重をおいて家探しをする傾向が強いため、ここで敢えて建物にこだわって注文で家を建てようとすると、少し困ったことが起こります。

そうです。土地と建物のコストバランスが崩れるのです。

もともと、建売住宅の建築費は大体1,200万円前後で、一戸建ての売却相場でもその程度で計算されます。この法則に従っていけば、いざ売却するときもあまり困りません。

ですが、建物にこだわって建てようとすると、この都会の法則からどんどん外れていきます。予算を変えずに建物に費用を掛ければその分、土地の質を下げなくてはならいのです。

一般的には、建物の評価額は建売住宅を標準として値が付きます。ですので、1200万円からかい離すればするほど、売却損が出るということです。

一般的に注文建築をすると、どんなに安くても2000万円程度はかかります。

これにより、同じくらいの年収層の人が住むエリアからは遠ざかり、不便だったり地盤や地形が悪い土地を購入せざるを得なくなってしまいます。

この点、詳しくは『都市圏に潜む限界集落の真実に迫る!』を参照ください。

まとめ.情報は何が書かれているか以上に誰が発信しているかが重要!
以上、建売住宅と注文建築について書いてきましたが、要点が掴めましたでしょうか。要は、誰が見ても「これが正解」という答えが無い中で、みなさん住宅購入を決断されています。

ただ一つ、言えることは同じ日本であっても、都会と田舎の人では家に対する価値観が大きく異なることは知っておいて損はないと思います。

もしかすると、都会と田舎ではまったく別の国!ぐらいの感覚の違いがあると思っていても良いのではないでしょうか。

実際、都会と田舎の建物を比べてみれば、その建物に対する思いやこだわり、お金の掛け方が全然違います。どちらが正解というのではなく、それぞれが全く別の不動産や建物に対する考え方を持って、市場が形成されているということです。

私が一点、強調しておきたいことは、何が起こるかわからない、不透明な時代にはできるだけリスクを最小限に抑えるようにしておくことをおすすめしています。

建売と注文の判断に迷ったとき、ぜひ「売却損リスク」についても頭の片隅に入れておいていただきたいと思うのです。それは含み損ですので、住んでいる間は目に見えず感じることはできませんが、売る時には必ず直面する問題だからです。

住宅ローンというのは、借金です。自己資金であればいいのですが、借金している間は、できるだけ返済が滞るリスクを回避することを心に留めておくことで、「こんなはずじゃなかった」という思いを抱かなくて済みます。

特に、都会で今、バリバリ働いたり、子育てしている方でしたら、理想の家に住みたい!という思いは、住宅ローンを完済して、退職もして住む場所の制約も無くなったら、思う存分に夢を実現すれば良いのかも知れません。

そのときには持家も完全に自分資産になっているのですから、それを売却して多額の現金を元手に、広々とした土地で思いっきりあなたの理想の家をこだわりぬいて建てる贅沢をしても、人生90年時代ですから遅くはないと思います。

住まいというのは、文字通り住む場所ですがそれだけではなく、やはり夢を実現するツールでもあります。

それには不動産という資産性とコスト、そして借金というリスク資産と上手に付き合いながら、ぜひあなたの人生を謳歌していただきたいと思うのです。

失敗事例から学ぶ!必勝の住宅購入術

私のところに相談に来られるクライアントさんですが、実は購入前だけでなく、既に契約した後だったり、鍵を引き渡されて引越しが終わって住み始めた方もいらっしゃいます。割合としては、半々といったところでしょうか。

 

今回はちょっと趣向を変えて、購入後にどのようなお悩みが生じるか、具体的な事例を上げながら解決に向けた糸口を探っていってみたいと思います。

 

今回の記事は購入後の方だけではなく、購入前の方にもとても参考になると思いますので、ぜひ参考に読んでみてください。

 

■1. 住宅購入の失敗事例

まずは、紹介をご了承くださった、3名の方の事例をご覧ください。

【1-1.ネット検索から購入の悲劇】

K県にお住まいのSさん(仮名)は、持家(ローン有)のマンションが子どもの成長とともに手狭になってきたので、住み替えを考え始めました。テレビCMでおなじみの物件検索サイトに住所や電話番号などの個人情報登録して、閲覧をしていました。

 

お子さんが小学生ということで、慣れ親しんだ学区内で探したのですが、エリアがたいへん狭いために物件数が限られていました。その中で一つ、見てみたいものがあったので「資料請求」のボタンを押しました。

 

その直後、同じ物件を掲載していた複数の不動産会社からの電話が鳴りやみません。驚いたSさんは少し冷静さを欠いたまま、そのうちの一社の営業マンから「買う買わないは別として、軽い気持ちで構わないのでちょっと現地をご覧になりませんか」という誘いに乗ってしまいます。

 

その営業マンは一見、とても親切そうに「わざわざ会社まで来ていただかなくても、現地はご自宅の近くですから、ご自宅まで車でお迎えに上がりますよ」と言ってくれたので、Sさんは喜んでその言葉に甘えました。

 

そして問い合わせた物件を実際に見に行ってみたところ、ネット上で見た写真よりも暗くて日当たりが悪く、じめっとした印象だったのでSさんはがっかりしました。

 

そうしたところ、営業マンから「実はネットに掲載されていない、最近出たばかりのとっておきの一軒があります。それをご覧になりませんか?」と言われ、ちょっとした特別感からワクワクした感情が湧き、嬉々として再度、車に乗り込みました。

 

行ってみると、そこは角地で日当たりと通風がとても良くて、夫婦ですっかり舞い上がってしまいました。営業マンから「当社にFP(ファイナンシャル・プランナー)がいるので、実際に購入できるかを判定してみましょう!」と誘われるまま会社へと向かいました。

 

会社へ着くと、端正な顔立ちの男性が物腰柔らかな笑顔で出迎えてくれて、「営業課長」「宅地建物取引士」「ファイナンシャルプランナー」といった肩書の入った名刺を丁寧にSさんに渡します。

 

接客ブースに通されて資金計算をした、「購入しても大丈夫」という判定が出ます。Sさんは「FPさんがお墨付きを出してくれたから」と安心して、購入に向けてますます、テンションが上がりました。

 

そうした矢先、先ほど案内してくれた営業マンが慌てて入ってきて、「たいへんです。他の不動産会社で案内された方が、Sさんが気に入られたのと同じ物件に興味を示されているという情報が入りました。迷っていると先に買われてしまうかもしれません!」と言いました。

 

すると営業課長が間髪入れずに「Sさん、これはご提案ですが、本日このまま契約していただければ手付金も少額で、値引きもある程度交渉できそうです。売れてしまう前にご決断されてはいかがでしょうか?」と契約を勧めてきます。

 

すっかりその気になったSさんご夫妻は近所のコンビニで手付金を引き出して、そのまま契約となりました。が、家に帰って冷静になってみると、資金計画と言ってもA4のぺら紙一枚になぐ書きした程度。

 

自宅の売却も査定通り行くかもわからないのに契約したことが不安になり、私のところに相談に来られました。

 

【1-2.住宅展示場での悲劇】

S県にお住いのOさま(仮名)は、「子どもも生まれたしそろそろ家でも買おうかな。」と漠然とした気持ちで休日に住宅展示場へ行きました。

 

休日の展示場はヒーローショーなどの子ども向けのイベントや、お菓子やおもちゃのプレゼントなどが配られていて、とってもにぎやかで楽しげです。Oさん家族も若干、テンションが上がりつつ、テレビCMでも有名なA社のモデルハウスに入りました。

 

ドアを開けると「いらっしゃいませ」と爽やかな笑顔で営業マンがお出迎え。現実にはあり得ないほど広くて最新設備が揃った建物に、Oさん夫妻はテンションが上がります!「この家に住みたいな」言葉にせずとも、自然とそんな気持ちが湧いてきていました。

 

ひととおり建物内を見て回り終わったころ、「お疲れ様でした。最後にアンケートにお答えいただくと、お米券がもらえますよ。」と笑顔で言ったので、住所や電話番号を記入するアンケートを書いてその日は帰りました。

 

Oさんも意外というか、少し拍子抜けしたのは、営業マンがまったく売り込んでこなかったこと。好印象だったOさんのもとに後日、筆で宛名が書かれた封書が届きます。そうです。差出人はあの営業マンでした。

 

「先日は貴重な休日にご来場くださり、ありがとうございました。」という書き出しから始まる、直筆の丁寧な手紙にすっかりOさんは親しみと信頼の感情が沸き上がります。「建物も素敵だったし、また行ってみようかな。」ということで、次の週末もまたモデルルームへと出掛けました。

 

初回と違って、直筆の手紙を書いた営業マンに対して、打ち解けた雰囲気が醸し出されます。自然と見積もりの話になっていき、理想の間取りやオプションを組み込んでいくと、どんどん建物予算が増えていきました。

 

すると気が付いたら、当初住みたいと思っていた都心に近いエリアから相当離れた、現在のS県の駅からバス便の土地にたどり着いていました。営業マンに連れられてきてみると、そこは新しい街が作られ始めていて広くて芝生が綺麗な公園があります。

 

あとで知ったことですが、そこはA社が建築条件付きで売り出し中の分譲地です。建築条件というのは簡単に言うと「A社で建てること」という条件が付いて販売されている土地です。つまり、土地も建物もすべての利益が入る、A社にとって美味しい土地でした。

 

このまま夢見心地でいかれればよかったのですが、建物が完成して引っ越して住み始めてしばらく経ってみると、夫婦共働きなうえご主人は終電近くまで働いて、地元の駅に着くと最終バスが終わっているので30分歩いて家まで帰る、2時間通勤に疲れている現実に目覚めてしまいます。

 

せっかく、家族が笑顔になるために買ったはずの家が、平日は家族と会話する時間がまったくなくて、週末も疲れて寝ている状態に、奥様も子育てを一身に背負いつつ、自分もフルタイムで働いている状況にとうとう限界を感じてきました。

 

そこで私のところに相談に来られたのですが、もっと勤務先に近づくように住み替えようと査定してみて愕然とします。なんと3,000万円近い含み損が出てしまっていたのです!注文建築の見えない恐ろしさが、現実のものとして突き付けられる瞬間でした。

 

注文建築の資産価値について、もっと詳しく知りたい方は、『建売住宅 vs 注文住宅。もしものときに本当に安心なのは…』を参照してください。

【1-3.現地販売での悲劇】

T県在住のAさん(仮名)は結婚してから10数年、ずっと社宅住まいでしたが、いよいよ年齢制限でマイホームの購入を考えだす時期になりました。そうは言っても、期限は2年後ですから焦らずゆっくりと情報収集していくつもりでした。

 

ところが、ふっと立ち寄った家の近所に「好評売り出し中」と書かれたのぼりが立った一戸建があり、とある不動産会社が現地販売をしていました。

 

これもよくある誤解ですが、現地販売をしているのは、建物を建てた建築会社ではなく、そこから「ちゃんと売ってね」とお願いされた不動産仲介会社です。ですので、公平中立な立場ではまったくなくて、売主が有利になるような進め方をしてきます。

 

今回も御多分に漏れず、「オリンピックまで値上がりするから、2年後でいいと思っていても今が買い時」「限られたエリアで探しているなら、選んでいる余裕はない」「迷っていると買えない人なりますよ」という「買えないジプシー話」まで飛び出す始末です。

 

そうやって不安をあおられ続けているうちに、だんだんと疲れてきて家を買うワクワク感などは、もうほぼ消えていました。

 

冷静な判断を欠いたまま契約した後も、ローンを払えるかという不安や住み始めてからは間取りや耐震性など、さまざまな不満まで噴出してきたため、夜も寝られないほど悩んでとうとう、私のところへ相談をしてきました。

■2. 失敗事例から見えてくる、失敗の本質とは

ここまで、さまざまな失敗事例を見てきましたが、実はこれらから学べることが多々あります。これから購入される方も、購入後の方で住み替えを検討したい方も、どうぞ目を見開いてお読みいただければと思います。

 

【2-1.軽い気持ちで見に行ってしまった】

すべての事例に共通している点は、この「軽い気持ち」です。

 

「買うのはまだ先だから、見るだけ」という気持ちで、ネットで物件を探し始めたり、現地なぜ販売に飛び込んだり、住宅展示場をぶらぶらしてみるところから始まっています。

【2-2.いきなり営業マンと会ってしまった】

 

そして、軽い気持ちで見に行った結果、当然ですが「営業マン」に出会います。

 

あなたは洋服でもウインドウ・ショッピングで店員と話しているうちに、はじめは買う気が無かったけど気が付いたら買ってしまっていた経験はありませんか?

 

実は住宅購入でも同じ現象が起きるのです。むしろ大きな買い物過ぎてかえって現実味が薄くなり、衝動買いをしやすいとも言えます。

 

「金額が大きいからまさかすぐに決まらないだろう」という思い込みが多くの悲劇の始まりです。

 

加えて、不動産や住宅業界の営業マンは、ブティックの店員などとは比べ物にならないほどの、日々研修や実地で磨き上げた!?営業スキルを持っています。予備知識のないままに、営業マンに会うことの危険性をどうか肝に銘じてください。

【2-3.状況に煽られてしまった】

「オリンピックで値上がりするから買うなら今」「売れてしまう前に」「たったいまキャンセルで出た」これらはみんな営業マンの常套句です。どこでも誰にでも、オウム返しのように同じように言っていますよ。

 

これらの言葉は、決してあなたのために発せられているのではなく、ノルマを達成するためであったり、夜の街でお姉ちゃんと飲むためだったり、ロレックスの時計や外車を買いたいがために、まさに営業マン自身のために言っている言葉に過ぎません。

3. 絶対に失敗しないために

これらの事例から学べる失敗の原因のすべては「営業マン」です。

営業マンは物件を売るのが仕事です。だから営業マンではなく、心底信頼ができる「不動産のプロ」にエスコートしてもらえばいいのです。

 

 

原因がわかっているのに、どうしてこうも悲劇が繰り返されるのか、それは実は不動産の物件情報や業界のしくみに関する、世間一般の誤解や思い込みです。

 

あなたは、不動産の物件情報は各不動産会社が独自で持っているものと思っていませんか。

 

それはすでに過去の話で、IT化が進んだ現在の不動産情報は、レインズ(REINS)というデータベース上で全国の不動産会社でそのほとんどを共有しているのです。

 

レインズ(REINS)とは、全国の宅地建物取引業者(いわゆる不動産会社)間で不動産情報をパソコン等を端末として情報共有を行う情報システムのことです。

 

レインズへ登録することにより、全国の不動産会社に物件情報が行き渡ります。小さな不動産会社でも市場にあるほぼすべての物件が紹介できる理由はこれです。

 

ですので、インターネットが進化した現在のいい不動産会社は、「全国ほぼすべての物件情報が登録されている業者専用サイトのレインズ(REINS)を惜しみなく閲覧させてくれる不動産会社」ということになります。

 

ちなみに、Google検索などをすると上位に表示をされる、物件検索サイトは、あくまで広告サイトであり正確には「検索サイト」ではありません。

 

サイトを運営している広告代理店は、物件掲載を依頼された不動産会社からの広告宣伝費により、利益を得ています。

 

ですので、同じ物件が広告費を支払った複数の不動産会社から重複して掲載されていたり、売主の事情により掲載を断られるケースも多いため、レインズ登録されているうちのごく一部の物件しか、掲載されておりません。

4.まとめ:物件探しの前に、まずは信頼できるプロを探すことが成功へのカギ

「敵を知り 己を知れば 百選危うからず」ということわざがあります。ここまで読み進めたあなたは、もう不動産情報に対する誤解が解け、まさに「目から鱗」の状態になっているのではないでしょうか。

 

不動産情報のほとんどは、どこの不動産会社でも共通で取り扱っている以上、物件探しをする前に、親身になってあなたの住み替えをサポートしてくれる、信頼できるプロを見つけることこそが、住宅購入の成功のカギを握っていると断言できます。

 

ネットでさまざまな情報が飛び交うようになり、便利になった反面、以前よりもますます情報の質が問われるようになってきました。

 

「何を言っているか」という内容はもとより、「誰が言っているか」ということが重要です。

 

信頼できる情報とは、まさに信頼できる人が発している言葉であると言っても過言ではありません。ですのであなたもぜひ、慌てずにまずは信頼できる人を見つけ出していただきたいと思います。

 

人生でいちばん大きなお買い物で未来のあなたが悲しい思いをしないためにも―

経済の流れから、これからの住宅ローン金利を予想する

家を買う時にほとんどの人が住宅ローンを利用します。借金初体験!という方も多いのではないでしょうか。

そうすると「金利」というものが気になってくると思います。

ネットやテレビなどのさまざまな情報媒体で「低金利の今が買い時」など、まことしやかに言われていますが、これって真実なのでしょうか。

金利というものの本質に迫ることで、これからの金利がどうなっていくかを考えてみたいと思います。

 

 

1.金利はお金の値段

金利とはそもそも何でしょうか。どうして上がったり下がったりするのでしょうか。ひとことで言ってしまえば、金利とはお金の値段です。つまり、お金を借りる人が貸す人に支払うお金なんですね。どういうときに上がって下がるのか、事例とともに考えていきましょう。

 

2. 時代とともに変わってきた金利

あなたが今、銀行にお金を預けると1年でどのくらい増えますか?「え!?増えるなんて思っていないよ」という方が圧倒的に多いのではないでしょうか。それもそのはず、普通預金の金利は今、0.001~0.12%なんです。

 

10万円預けて1年後は100,001円~100,012円!感覚的に増えている実感が無いのは、ある意味正しいのです。

 

でも、これって30年ほどまでの私が小学生の頃、1980年代は全く違う状況でしたよね。当時、郵便局の定期貯金をすれば6%くらいの金利でしたから、10万円預けると一年後は106,000円にもなっていたのです!

 

だから当時の小学生はこぞってお年玉を預貯金していたと思います。親も預貯金信仰が厚く、現金よりも郵便局や銀行に預けておいたほうがお得というのを、親自身の子ども時代から肌感覚でわかっていたのですね。これには、世界経済の潮流と日本の経済施策が大きく関与しているのです。

 

3. 戦後~高度経済成長期 圧倒的にモノが不足していた頃の金利とは

 

さあ、それではさらにもう少し、時代をさかのぼって見ていきたいと思います。

 

戦後の焼け野原から驚異的な回復力を見せた日本経済の屋台骨は、まさにこのお金の流れでした。生活用品、家電、そして住宅に至るまで、あらゆるモノを供給するべく企業が頑張り、その結果上昇し続ける国民所得から余剰が生まれ出します。

 

それを国外に逃さないようにあらゆる法律で囲い込み、国内の金融機関へ預貯金として吸い上げさせ、銀行はそれを企業に貸し出します。

 

さらに企業は新たな設備投資をして、さらにモノを供給していく―まさにスパイラル的な循環を創出したのです。

 

 

当時の産業の根幹は製造業です。製品を世の中に出すには、工場を建てて生産ラインを作り、外国から原材料を仕入れて加工するという、大規模な設備投資が必要でしたから、そこに莫大な資金需要が生まれていたのは必然のことでした。

 

とにかく作ればどんどん売れるので、企業は借金してでも設備投資を続けたい。圧倒的な資金需要からお金が足りなくなり、貸し出すお金の値段=金利が高水準で推移し続けていたのです。

 

国民はその恩恵を預貯金することで享受して、企業に貸し出すお金の原資として預貯金をすればするほど、金利の恩恵を受けられたのです。何も考えなくても、預貯金が最高の運用先だったのは、こういった国内経済のお金の流れが作り出したものでした。

 

こうした企業の資金需要は1990年代初頭のバブル崩壊までほぼイケイケどんどんでした。モノが満たされてきたら、製造ラインよりも今度は「財テク」と称して株や不動産、ゴルフ会員権などのモノを銀行から借りて買い漁っていたのです。

 

4.現在からこれからの金利はどうなる?

 

さて翻って現在、史上空前の低金利と言われて、とうとうマイナス金利にまで突入している理由は、あたりを見渡すとわかるのではないでしょうか。

我々の身の身の回りば十分なモノで満たされすぎて、逆に「断捨離」や「ミニマム族」という言葉まで流行っているほどです。

 

さらに近年の産業は製造業メインからIT関連へと移行しています。パソコンがあればできるので、これらは大規模な生産ラインを必要としない、バーチャルな商品やサービスが利益の源泉となる事業形態です。「ダウンロード」ボタンをクリックすれば良いので、店舗も必要ありません。

 

最近の起業は資金面では相当、ハードルが下がりました。資本金も1円あれば株式会社が設立できますし、その後も特段、莫大な資金が必要となるようなことは少ないのではないでしょうか。つまり企業はあまりお金を借りる必要が無い状態になっています。

 

そうすると困るのは銀行です。何しろ、彼らの利益の源泉は単純で、預かったお金よりも高い金利で貸すことで、その利ザヤで商売をしているのですから、借りる人がいなければ商売あがったり、なわけです。

 

ですので今の銀行員は、私が子ども時代のイメージとは程遠く、年収1,000万円を稼ぐ人はほぼ皆無で、年々収入が減っている状況です。

 

「ジリ貧」という表現がぴったりの産業形態のため、あと10年もすると今の枠で「銀行」というのは消滅しているかもしれません。

 

そんなひっ迫した銀行の救世主が唯一の大口の貸出先「住宅ローン」なんです。

 

とにかく、高度経済成長期とは貸す側と借りる側のパワーバランスは大幅に逆転しています。まずはこのことを心に刻んでください。

 

貸し借りするお金の値段は究極まで値下がりして、いよいよマイナス金利に突入する状態です。

 

このように資金需要が乏しく、借り手がほぼ消滅しかかっている時代に、金利を上げる要因は何でしょうか。どうぞ一緒に考えてみてください。

 

5.まとめ

 

今後、経済状態が今より良くなったとしても、産業構造自体はますます資金を必要としない状況が加速していくのではないでしょうか。我々生活者だって、銀行に借りてまで何か買いたいものがあるわけではないでしょう。

 

むしろ都市部では車すら持たずに、若い人ほど物欲から解放されて身軽になっています。視聴率が急落してきているテレビを見ている主流は高齢者で、若い人ほどスマホひとつでニュースから動画娯楽、漫画に至るまで情報を得ています。

 

経済とは、何ら難しい話ではなく、我々一人一人の日々の活動と、その結果のお金のやり取りの総量です。

 

バブルが弾けるまでの日本と今の日本は同じ国ではないかのように、我々国民のライフスタイルは大幅に変わりました。

 

今よりもお金を借りたい人が増えない限り、お金の値段=金利は上がらないとすれば、今後の金利の動向もある程度、予測がつくのではないでしょうか。

 

どこかのサイトのように「金利が上がった場合を想定して3%で住宅ローンを計算」をするような起きもしていないことまで先回りして不安がって、購入する物件の価格帯や頭金や返済のしかたに狂いが生じることが無いようにしたいものです。

 

 

取扱注意!不動産・住宅業界営業マン「禁断の煽り用語集」

 

希望に燃えて住まい探しをはじめた人も、いろいろと不動産会社もしくはハウスメーカーの営業マンと話しているうちに、はじめに感じていた「ワクワクする気持ち」が色あせてしまうことがあります。

 

なぜでしょうか?それは、営業マンから似たような言葉を繰り返し言われ、煽られ続けるからです。この記事では、定番の煽り用語集をご紹介します。

 

・・・いかがでしょうか。読んでいるだけでも、なんだかハラハラしてきませんか?ワクワク感とは程遠い感情が湧いてきて、不安というか、諦めにも似たような感覚に襲われて契約してしまっている方が、今この瞬間にもいらっしゃいます。

 

実際に、私のところにはほぼ毎日のように、煽られて煽られて、「仕方ない」「これしかない」「迷っている余裕はない」という気持ちで買ってしまい、後々後悔している方からのご相談もひっきりなしです。

 

不動産にしても契約事は何でも同じですが、民法のもとに対等に契約行為は行われるのです。「一方がプロで、一方が素人だったからやめたい」という理屈は、一度契約を交わしてしまうと通用しません。

 

取り返しがつくお買い物だったら良いのですが、住宅購入というのは多くの方にとって、一生に一度か二度、あるかないかという大きな、大きなお買い物です。年収の何倍もの借金をして、一生かけて払い続けていくのですから、失敗は許されないと思います。

 

ですが現状の日本の、特に首都圏や大都市においては、人生でいちばん大きなお買い物である不動産を、じっくり自分の頭で考えながら、ゆったりとしたペースで探したい方には、とっても辛い現実があります。

 

もちろん、先のことは誰にもわかりませんから、それぞれの言葉の信ぴょう性を検証するようなことは、ここでは控えます。

 

ですが、たいせつなことは情報や知識が「誰から発せられたか」ということではないでしょうか。あなたが尊敬する、信頼関係のある相手から発せられた言葉であれば、おそらく不安になったり、悩んだりすることは少ないと思うのです。

 

少なくとも、私のところに相談に来られる方は、営業マンの言葉は本当なのか?信じて良いのか?という疑心暗鬼になっておられる方が大半です。

 

高額商品であり、資産である不動産を、不安になりながら、疑心暗鬼になりながら、信じて良いのかどうかもわからない営業マンから買っている現実は、よく考えるととってもおかしいことだと思いませんか?

 

マンションにしろ、一戸建てにしろ、土地にしろ、不動産物件は全国共通のオンライン・データベース上にあります。つまり実は、どこの会社を通じてもほぼ同じ物件にたどり着くということなんです。

 

そうであれば、まずは物件探しの前に、自分の営業ノルマがちらついていて、「売ってしまえばおしまい」と考えている営業マンでなく、クライアント・ファーストで考え、行動する、心底信頼できる不動産のプロと出会うことのほうが、実は遥かにたいせつです。

 

 

ほとんどが自社利益の追求をしている、短期目線の営業マンばかりという、不動産・建築業界ですが、1割に満たないごくわずかですが、二人三脚で住まい探しをしてくれる、信頼できるコンシェルジュがいます。

 

いろいろと動いて、いろんな会社に足を延ばして、ぜひ、あなたのたいせつな人生と、財産を任せられるプロと出会っていただきたいと思います。

「金利が低い今が住宅の買い時!」に騙されてはいけない理由

 

今、住宅ローンの金利が実質変動で0.5%前後、固定でも1%前後ということで低金利時代と言われています。

 

2016年は日本銀行がマイナス金利政策を導入しました。

 

マイナス金利とは、我々国民が直接的な影響を受けるものではありません。マイナス金利だと金融機関としては日銀に預けていると、利子がつくどころか利子を支払わなくてはなりません。

 

それなら日銀にお金を眠らせておくよりも、企業へ貸し出して金利収入を得たり、他の投資に回したりしよう、という動きになるわけです。つまり、市場にお金を出回らせて、企業の設備投資と賃上げを後押しし、景気を刺激しようということです。

 

最終的に、日銀はアベノミクスの3本の矢の1本の目標である物価上昇率2%に近づけていきたい、という意向があるわけです。

 

その結果、巷では「金利が低い今が、住宅の買い時だ」ということが声高に言われているようです。

 

でも実は金利は、1995年からずっと横ばいです。これを見ても、「低金利の今がまさに住宅の買い時!」と言えるでしょうか。

 

洋服や食料品など、いつでもどんな時もタイムセールやバーゲンだったら、それが、あなたの中で新しい基準価格となり、きっと「お得だ」とは思わないでしょう。

 

まさに住宅ローンの金利は、この「永遠のバーゲンセール」に突入していると言えます。

●金利の本質を知る

中には「でもまた上がるかもしれないから」と不安を訴える方もいらっしゃいます。もちろん、住宅ローンの金利は、店頭表示金利という変動金利によって決まりますので、上がるかも知れませんし、下がるかも知れません。未来は誰にもわからないのです。

 

でも、上がるとしたらどのくらいかは、ある程度は予測することはできるのではないでしょうか。それには、金利というものの本質を考えることが重要です。

 

●金利には2種類ある

実は住宅ローンの金利は「店頭表示金利」と「優遇金利」によって、借りる金利が決まります。

 

店頭表示金利とは・・・

銀行の店頭に表示される変動金利。東京を含めた南関東エリアで共通。

 

優遇金利とは・・・

銀行独自で決められている。店頭表示金利からいくら引くかという優遇幅がまちまち。

 

なお、優遇金利は、借りる人の属性(勤務先や勤続年数、年収、年齢など)によって銀行ごとの基準で決まり、全借入期間は借りる時に決定した優遇幅で固定されます。

 

●金利は「借りるお金の価値」を表している

金利とはずばり、「借りるお金についた値段」です。あらゆるモノやサービスに共通することですが、売りたい人よりも買いたい人が多ければ上がるし、逆に買いたい人よりも売りたい人が多くなれば下がる、というとてもシンプルな動きをしています。

 

金利もまさに、他のサービスをまったく同じなんです。戦後の高度経済成長期から80~90年代までは、モノは作れば作った分だけ売れる時代で、企業は工場をどんどん作っていましたから、借りたくてしょうがなかったんですね。

 

翻って、今はどうでしょうか。モノはすべていきわたり、溢れすぎた生活に嫌気がさしてきていて、「断捨離」や「ミニマミスト」など、モノを持たない生活を思考する人が増えているくらいです。

 

 

産業構造も製造業からITへと急速に移行しています。これは特に工場などの設備投資は必要が無く、サービスを提供できるので、企業側にもお金を借りたい意欲はほとんどなくなってしまいました。

 

つまり、95年以降は借りるお金の魅力が薄れ、それが20年以上も続いているのです。たしかに、金利は上がるかも知れませんが、バブル期のような金利になるでしょうか?私は、そこまでお金の借り手が増えることが想像できません。

 

この金利についてもっと詳しく知りたい方は、『世界経済の流れから、これからの住宅ローン金利を予想する(仮)』を参照してください。

●結論:「今が買い時」に惑わされない

結局、20年前からずっと、今とほぼ同じでこれからもほとんど変わらないとすれば、「今が買い時」ではなく「いつでも同じ」ではないでしょうか。もちろん、未来を予測することは神様以外にできませんし、金利についてはさまざまな考え方があります。

 

ですが、金利の過去からの傾向と本質を考えることで、「そうだよな」と共感できるのであれば、営業マンの言葉には惑わされずに、落ち着いた行動ができると思います。

要注意!「オリンピックで値上がる前に」という住宅購入

このところ、相談の中でよく聞く言葉があります。それは「モデルルームや住宅展示場や不動産会社で『オリンピックで値上がりを続けているから、早く買ったほうがお得』と言われたのですが、これって本当なんですか?」

 

 

本当かどうか?それにはまず、この言葉の本質を考えてみましょう。

 

■1. オリンピックで何が起こるか?

では逆にオリンピックだとどうして不動産の値段が上がるのでしょうか。それには、オリンピックに向けて起こると想定されることを考えてみることにします。

 

【1-1.オリンピック施設建設により建築関係の人件費が上がる?】

これは極めて限定的ではないでしょうか。施設と言ってもたかが数か所に過ぎないのに、建設業界の人件費を底上げするほどの影響は考えにくいです。

 

ただ、全産業でこのところ人件費の高騰が起きていますが、これは日本全体の労働市場が人手が不足しているからで、オリンピックが原因ではないでしょう。

 

【1-2.景気が良くなるから値段が上がる?】

 

 

これもふわふわとして、掴みどころがない論理ですね。なぜ?と聞いても答えられない、単なる「なんとなく」といったイメージではないでしょうか。私も、上がる理由がまったくわかりません。

■2. オリンピックに関係なく、既にマンション価格は高騰

実は私のところに相談に来るクライアントには、マンション購入は極めて慎重にするようにアドヴァイスしています。

 

というのも、マンション市場は国内外から投資マネーが入りすぎて、価格が高騰して一般の生活者では買えない状態になっているのです。

 

2016年12月14日に不動産経済研究所から発表されたマンション市場動向調査によると、マンションの発売戸数は前年同月比22.7%も減った、2701戸だったそうです。

 

この数字だけだとわかりにくいので比べると、なんと1975年、41年以来の低水準です!

 

1975年という年は、実はものすごく重い意味を含んでいます。それは1974年の第二次オイルショックの翌年ですから、全国的にモノが売れず、不況だった時代ということです。

 

その時代と同レベルで、マンションが売れなくなっているのです。

 

マンション市場について詳しく知りたい方は、『後悔しないマイホーム購入「マンションVS一戸建て」選び方』を参照してください。

■3.まとめ:オリンピックだからといって不動産価格は高騰しない

世の中のあらゆるモノの値段は、「買いたい人」と「売りたいモノ」の数で決まります。つまり、売っているモノの数よりも、買いたい人が多くなれば値段が上がる、ということです。

 

よって「オリンピックで値段が上がる」には、オリンピックで家を買う人が増えなければなりません。

 

でもオリンピックって、ほんの1~2か月のイベントですよね。お祭りのようなものが、どうして家の値段に影響するのでしょうか?

 

たしかに、景気が良くなることを見込んで不動産市場に投資マネーが流入することはあるでしょうが、あなたは投資をするために家を買うのではないのではないでしょうか?

 

オリンピックというお祭りイベントで家を買うタイミングを決めることは、人生で一番大きなお買い物を決める上では正しい選択とは言えません。

 

それよりもご家族のライフスタイルや家計の生活設計によって、最適なタイミングで購入するのがおすすめです。

 

時代の雰囲気に流されず、自分軸で納得のいく住宅購入を

人生のあらゆることに言えるのですが、自分のペースが乱れていると、何をやっても失敗します。

 

この記事で伝えたかったことは、ここにたどり着いている時点で、あなたはこの言葉に疑問や不安を抱いているということです。

 

おそらく住宅業界の営業マンはこれ以外にも、「低金利の今が!」や「消費税が上がる前に!」や「ほかの人に買われてしまう前に!」などさまざまな言葉で、あなたをあなたを煽ってくるでしょう。

 

そうです。結局、理由なんてなんでも良くて、早く売りたいだけなんです。

 

あなたは、決してあなたのためを思って発せられたのではない、ノルマを課せられた営業マンの自己満足に付き合う必要は一切ありません。仮に、あなたが目の前の営業マンを信頼していて、ほんとうにあなたのためを思って発せられた言葉だったら、信じられるでしょう。

 

「ほんとうかな?」と疑った時点で、その言葉や情報にはまったく価値がありません。そんなものに惑わされて、自分のペースを見失っている時点で、あなたの住宅購入は失敗だと思うのです。

 

あなたには、営業マンのノルマを達成させるためではなく、ぜひあなた自身のために、あなたのたいせつな家族のために家を買っていただきたいです。

 

決して、相手の土俵に立つことの無いよう、しっかり自分の足で立って、楽しく住まい選びをしていただきたいと思います。

諦めないで!事例から学ぶ、失敗を成功に転じる必勝の住み替え術! 以

前書いた記事の『失敗事例から学ぶ!必勝の住宅購入術』は、たいへん好評をいただきました。いくつかの失敗事例から、必ず成功する住宅購入のための方法を指南した記事です。

でも、これだけだと不十分であることも見えてきました。

「じゃあ、もう買ってしまった私はどうしたらよいの?」

こういったお悩みを抱えている人って、実は少数派でもなんでもなくて、私のところにも日々、ご相談があるのです。ですので今回は必勝シリーズ第2弾!すでに買ってしまった人でも大丈夫!必勝の住み替え術を披露します(^^)

-目 次-

1.売却を制する者が住み替えを制する!

1-1.「どうせ売れない」「住み替えできない」と諦めていませんか?

1-2.売却査定のワナ

1-3.売ることを試してみる

1-4.売却は焦らず慌てずじっくりと

2.同じ過ちを犯さないために!必勝購入の極意

まとめ.笑顔で住み替えるために必要不可欠なモノとは!?

1.売却を制する者が住み替えを制する!

住み替えのステップは簡単に2つ。それは「売却」と「購入」です。この2つのステップが成功する「高く売って、安く買う」住み替えに導くコツを、順を追って説明していきますね。

1-1.「どうせ売れない」「住み替えできない」と諦めていませんか?

購入後に後悔している人の多くの最初のつまづきが「これ」です。

●こんな家、買った値段では売れないか、1,000万円値引きしても売れない

●もっと条件の悪いところにしか住み替えできないのではないか

●とにかくもう、住宅購入はこりごり

・・・上記のようなマイナス感情に陥っています。

これも致し方ないことだと思います。だって、人生でいちばん大きなお買い物に満足できない=失敗したと思い込んでしまっているのですから。お気持ちをお察しします。

しかし、決して諦めないでいただきたいのです。

失敗だと思っているあなたから見ると、たしかに色あせて見えるかもしれません。ですが、万人受けする物件もないですが、万人が嫌う物件も無いのです。

恋愛や結婚にしてもそうですが、相性がたいせつです。誰かと別れたり離婚しても、独身やバツイチで一生を過ごす人ばかりではないです。むしろ、新たなご縁で円満に過ごしている人の方が多いですよ(^^)

住宅購入に関しても同じです。今回はたまたま、ご縁が無かったということですから、どうぞ気持ちを切り替えて、諦めずに一度の人生をより充実させるためにも、ゆううつな状況から脱出のリベンジ!にチャレンジしてください!

1-2.売却査定のワナ

「こんなどんよりとした気持ちを引きずるよりも、心機一転、住み替えをしてみようかな」と少し前向きになったあなた。

次に襲い掛かる試練があります。それはネットやチラシの「売却査定のワナ」です。

「え!?査定をするのが当たり前じゃないの?車を売る時だって査定から入るよね?」と思われた方。大丈夫です!だって100人いたら、99人は同じ考えに陥っていますから、安心してください。

でも実は、車や貴金属を売るのと、根本的に家の売却は違うのです。何が違うかというと、それは「誰がその査定価格で買うのか?」という点です。

車などは査定した会社が買いますよね。これは至極当然のことです。では、不動産はどうでしょう。ネットやチラシの査定では、ほとんどが「当社ではこの値段で売りに出しますよ」という金額です。

これは、どういうことかというと、「査定価格で売れるとは限らない」ということです。

つまり、不動産会社はあなたと売却をお手伝いをする契約を取りたいのです。

そのため、一見すると高い値段で売れそうな期待感を出して査定価格を競い合います。ここに売却査定の大きな落とし穴があるのです。だって、「私は買うわけではないけど、この値段で売ってみませんか?」なんて素人だって言えるでしょう。

こうした売却査定をすることは、メリットがないばかりか、実は売却に失敗する入口でもあるのです。

こうした不動産業界の闇について、詳しく知りたい方は、『不動産売却の盲点を押さえ、損をせずに売却する方法』を参照ください。

1-3.いきなり売るのではなく「試し売却」をする

ここまで読んだあなたは、「じゃあ、どうやったら売却が上手くいくの?」と思っているでしょう。結局、不動産会社は売るのを手伝ってくれるだけで、買ってくれるわけではないんですよね(^^;)

つまり、あなたは生まれて初めて家を「自分」で売っているわけです。

見えないですが、実はあなたは不動産市場にお店を出して、自分の家を売りに出しているわけです。

そんなはじめてのこと、しかも大きな金額が動く取引が、経験もなくいきなりうまくいくと思えますか?私はとても成功のイメージが湧きません。

そこで、査定ではなくお勧めしたいのが「試し売却」です。

どういうことかというと、ネットの不動産広告サイトに、自分の家を掲載をしてみるのです。プライバシーが気になる方は、住所や写真は伏せて間取だけなどの限られた情報でお試ししてみるのです。

金額もはじめは「このくらいで売れたらいいな」という期待よりも多く、たとえば買ったときよりも高い値段で売りに出してみてもいいでしょう。これによって、どのくらい「見てみたい」という引き合いがあるかを確かめるのです。

あまり反応が無かったら価格を下げてみたり、もうちょっと写真などの情報を追加してみたり、いろいろと試してみましょう。売る気が無くなったら「やっぱりやめた」と広告を取り下げれば良いのです。

1-4.売却は焦らず慌てずじっくりと

このように、成功する住み替えには売却が上手くいくことは必須条件です。

ですので絶対に焦ってはいけません。ましてや、先に購入物件を決めてしまうなどはもってのほかです。

買うほうは、この売却を試している間に、さまざまなエリアや物件を見比べてゆっくりじっくり探していけばよいのです。

詳しくは『笑顔で暮らせるマイホーム購入に向けた5つのステップ』をお読みください。

試し売却で「いくらくらいなら売れそうだな」というある程度の感覚がつかめてきたら、実際の売却活動に入ります。そのときも決して、ご自身のペースを乱さないようにしましょう。

・見学希望者に予定を合わせすぎない

・値引き交渉には極力、応じない

・無理に売る必要は無い

・・・以上の心持ちでじっくり構えていてください。

絶対に足元を見られないようにすることが大切です。「よいご縁があれば」くらいの気持ちでいればよいのです。

もしかすると、売却活動中に購入物件を研究していろいろ見ているうちに、「いろいろ見比べたら、やっぱり自分の家がいちばんだな」と思えるようになるかもしれないのです。

人の気持ちや感情は予測でいないのですから、決めつけたり思い込んで、「これしか方法はない」と視野狭窄に陥らないことです。

結局、購入を失敗したのが、「この物件しかない」「買うなら今」というふうに選択肢を狭めたことにあることがすごく多いのですから、ぜひ冷静でいてくださいね。

2.同じ過ちを犯さないために!必勝購入の極意

さあ、売却の目処がたったら、こんどは購入を進めていきましょう。この時も前回の失敗を糧にして、同じ過ちを犯さないようにしましょう!詳しくは前作『失敗事例から学ぶ!必勝の住宅購入術』でしっかり勉強してください。

まとめ.笑顔で住み替えるために必要不可欠なモノとは!?

以上、住み替えについて書いてきましたが、たいせつかつ必要不可欠なことはいたってシンプルです。

それは「信頼できる不動産のプロのエスコート」です。

不動産というのは、人生でいちばん大きなお買い物であり、あなたのたいせつな人生の財産になるものです。ほかにこのような商品や買い物はあまりありません。唯一無二であるといったら、言い過ぎでしょうか。

IT化が進んだ現在、情報はネットで簡単に得られるようになりました。ですが、こうした大きな金額や資産が動く取引を適正にエスコートしてくれる情報に出会うことは、とても難しいのです。

だからあなたは、この記事を読んでいるのではないでしょうか。初めての不動産購入では、ネットなどの情報に頼りすぎて、失敗してしまったのですよね。だったらもう二度と、同じ過ちを犯してはなりません。

あなたに合った、住まいとの良縁を紡ぐのは、何を置いても「人」なんです。

このことをしっかりと心に留めて、信頼できる不動産のプロとのご縁をたいせつに、ぜひもう一度、理想の家と出会う挑戦をしていただきたいと思います。

不動産売却の盲点を押さえ、損をせずに売却する方法

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誰しも大切な不動産を、絶対に損をして売却をしたくありません。これから売却をしようとする方の多くは、一般的に以下の行動をとることが多いようです。ひょっとして、あなたも思いついたことかもしれないですね。

●ポストに入ってくる「売ってください」チラシの不動産会社へ依頼

●ネットの無料査定サイトに情報登録

しかし、これらは、いずれも正解ではありません。むしろ、裏目に出て不利な売却へと知らず知らずのうちに追い込まれていくことをご存知でしょうか。

ここではぜひ、不動産業界の裏事情を知って、できるだけ高く売却していただきたいと思います。

-目 次-

1.不動産物件情報の「囲い込み」問題

1-1.不動産の物件情報は 共有されている、、、はず?

1-2.手数料のために 物件情報を独り占め、 顧客を苦しめても!!

2.適正な売却活動をするために、できること

2-1.信頼できる不動産のプロを探そう!

2-2.高すぎる査定価格の提示問題

2-3.相場より高い不動産売却 査定には要注意

1.不動産物件情報の「囲い込み」問題

か・こ・い・こ・み………「囲い込み」が非常に大きな問題となっています。
囲い込み問題とは、お客さんから売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み他社には紹介しないという問題です。

1-1.不動産の物件情報は共有されている、、、はず?

お客さんから不動産売却の依頼をうけた不動産会社は、その「物件」を自社だけで販売せず、不動産業界全体で情報を共有し、多くの会社で販売できるようにしなくてはなりません。

売却の委任契約を受けた不動産会社が、故意に情報を隠したり独占することは法律で禁じられています。

媒介契約を受けた場合、決められた期間内に物件情報を指定流通機構(レインズ)へ登録する事が義務付けられています。

指定流通機構(以下、レインズ)とは、宅地建物取引業者(いわゆる不動産屋)間で不動産情報をパソコン等を端末として情報共有を行う情報システムであり、不動産業者みんなで共有しているデータベースのようなものです。

図1

レインズへ登録することにより、他の不動産会社にも物件情報が行き渡り、数多くの購入希望者に紹介されます。(つまり、自社だけでなく、その他多くの会社の集客力・営業力が利用できるようになるということです。)

小さな不動産会社でも市場にある多くの物件が紹介できる理由はこれです。
広く業界で力を合わせることで、物件を「早期に」「適正な価格で」販売できるという、ほかの業界にはあまりない大きなメリットがあります。

1-2.手数料のために 物件情報を独り占めする悪徳不動産の存在

不動産仲介会社の収入源は、基本的には「仲介手数料」です。

売却依頼を受けた不動産会社Aは売主から仲介手数料を受取り、購入依頼を受けた不動産会社Bは買主から仲介手数料を頂きます。

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しかし、売却依頼を受けた不動産会社Aがもしも買主も見つければ、双方から手数料を頂けるので倍の収入になります。

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正々堂々と登録し広く情報を流通させたうえであれば、売主・買主双方からの手数料も合法で悪いことではありません。営業努力のたまものですから。

しかし、不動産業界の「悪しき慣習」で、売却依頼を受けた不動産会社Aが「レインズへ登録はすれども紹介はしない」業界用語で か・こ・い・こ・み「囲い込み」がいま非常に大きな問題となっています。

買いたい人がいますよ、と他の会社が仲介会社Aに連絡を入れたとしても、不動産会社Aは「その物件はお話が入っています」とか「契約予定です」などと本当は何もないのに、嘘をついて全て断ってしまう恐ろしい行為なのです。

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これにより、売主さんの売却機会損失や買換え先の喪失につながる可能性があります。

たとえば、資金的にきつくて売却する会社や家庭は、売却が遅れると(早く売れてくれないと)破綻の危機に直面します。

買い替えの場合は不動産が売れてくれないと買い替え計画が破綻してしまうことになります。希望を持って不動産を買い換えるのに、逆に住宅ローンのダブル支払いで家計が破綻してしまうなど恐ろしい事態になってしまいます。

不動産売却をお考えの方は、売却をあてにして、次の計画をお考えです。

しかし、肝心の不動産が売れない、あるいは当初聞いていた額より大きく値下げしなければ売れない、となると、不動産売却することで逆に破綻するかもしれないという本末転倒な状況になりかねません。

不動産会社にとっては、物件を仕入れるわけではないので、ほかの商売と違って原価コストがかからず、たとえ売れなくても損はさほどありません。

悪徳な不動産会社の中には、物件が売れなくて手数料が入らなくても、売主が破綻したあとにその物件を競売で安く落札することを目論む者もいます。

つまり売れようが売れまいが売却委任契約さえとってしまえばよいという考えです。

このように、不動産会社が自社利益のみを考え、物件を囲い込み、お客様に対しての背信行為を平気で行う事が多々見受けられます。

これは地元の小さな不動産会社よりも、誰でも知っている大きな不動産会社ほどその傾向は強い様に感じます。

つまり、各駅に店舗があるような不動産会社だとほぼすべてでこの囲い込みは少なからず行われている、と疑ってかかっても良いほどに浸透している問題です。

というのも、囲い込みは自社でまたはグループ内である程度の販売網が整備されていない限り、効果が得られないからです。

しかし、どんなに大きな会社でも関東全域の不動産会社の数とその集客力・営業力の総数には及びません。事実、囲い込みと思われる物件には売れてないものがたくさんあります。物件の囲い込みが行われれば、売主さんには何のメリットもありません。

2.適正な売却活動をするために、できること

では、一般消費者たるお客様はどの様にこの悪質な囲い込みを見極めれば良いのでしょうか?
まず売却依頼をしてから、室内へのご案内が最初の1か月に2~3組だけの場合や、しきりに値下げの話を持って来る場合は、疑ってみましょう。

2-1.信頼できる不動産のプロを探そう!

レインズ側でも罰則規定などを強化しておりますが、まだまだ残念ながら「囲い込み」がある現状です。

大切で大事なマイホームや不動産だからこそ、託せるパートナーを見つける事が重要です。

信頼できる不動産のプロに「囲い込み」されていないかを聞けば、その場でスグに判明します。ちなみに、囲い込みされていないと検証された場合で、上記のような状況でしたら、残念ながら価格が相場より高いため、ほんとうに引き合いが少ない状況に陥っています。

すでに特定の不動産会社で売却依頼をされている方も、ぜひセカンドオピニオンとして信頼できる不動産のプロを見つけてください。

2-2.高すぎる査定価格の提示問題

<不動産業界の売却契約 させるための営業手法>

どこよりも高い売却査定を出して売却の委任契約を取る

数ヵ月、適度に対応しながら時間を稼ぎ、「売れないから値段を下げましょう」と説得する

相場水準~それ以下の価格で売り抜けさせようとする

値下げさせるまで放置をしたり(業界用語で「寝かせ」と言います)その間に疑われないように適度に案内のお客さんを入れる「まわし」といったことを行う。業者側で秘密裏に行われていることなので、表面上は気付きにくい。

その値段(高い査定の値段)で売れることを見込んで、売れずに計画が破綻する方、経済的な困窮に陥る方もいらしゃいます。

これらが昔からある不動産業の売却を取る営業手法なのです。リーマンショック以後の不動産市場の冷え込みから顕著になってきました。

2-3.相場より高い不動産売却 査定には要注意

ご自宅等の所有不動産を売却する時に、一般的には大々的な広告やテレビCMなどしている「大手財閥系不動産会社」や各駅に店舗があるような「フランチャイズ店舗の不動産会社」などにご依頼される方が多いかと思います。そして最初に行った1社だけで決めてしまう方も少なくありません。

その際、一番間違えやすく陥りやすいのが、『高い査定をしてくれる会社に販売を任せる』ということ。

当然、ご自宅(所有不動産)を高く評価してくれた会社(営業マン)を選びたいでしょうが、これは、ちょっと冷静になって頂く必要があります。

不動産の査定は車や金・宝石等とは全く違います。車や金・宝石は「買取価格」ですが、不動産は基本「販売価格」なのです。

実際に売り出す際の通常販売(仲介)の価格にすぎなので、その価格で売れる保証なんてないのです。

つまり「高過ぎる査定価格」で売れなければ何の意味もありません。もし、その「高過ぎる査定価格」が「買取価格」であれば、即その査定を出した不動産会社に売却するほうが良いです。(もちろん買い取るわけがありませんが。)

高過ぎる査定価格が相場を大きく超えているのであれば、実際問題、売るのは難しいでしょう。インターネットの時代、誰もが物件情報を見る事が出来ますので、「相場」を大きく外した物件はよほどの事情がない限り100%売れる事はありません。

不動産のご売却をされる方は様々なご事情があることかと思います。お客様の事を考えれば、「1日でも早くご納得出来る価格での成約」が、一番良い仕事だと私は思います。そのためには、やはり相場という基準を無視しては早期売却は実現は難しいです。

高い査定を見ることは大変に嬉しいことではありますが、所詮は儚い幻です。相場より高いものなど売れません。なんでもそうです。不動産も同じです。

私のところにも、「何ヶ月経っても売れない、このままでは破綻してしまう」という切実なお問い合わせが来ます。高い査定に気分をよくして依頼したものの、売れないままに時間ばかりが過ぎ、経済的にも苦しくなり、心を病んでしまうほどに疲弊する方もいらっしゃるのです。

必ず覚えておいてください。「不動産は相場を上回る高値では売れません!」

どんなにブランド力・集客力・販売力のある会社でも、です。売ると決めたら「売れる価格」で早く売ってしまう。これが基本です。

買い替えの方で売れないと困る方、住宅ローンの負担を減らすための売却される方、とにかく、大まかにでも売却しなくてはいけない期限が決まってる方は本当に気をつけてください。

不動産会社は「売却契約1本取る」が営業成績になります。悪徳不動産会社は顧客が困ろうがどうだろうが自分の成績を優先します。上司からのプレッシャーのほうが怖いからです。

みなさん薄々気がついているように、大きな会社だろうとなんだろうとブラック企業が多いです。見た目の親切さや企業名・ブランドに、どうぞだまされないでくださいね。

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