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どこに住むかで大きく変わる交通事故リスク

2021年1月18日

家を買おうと思った時、あなたは住むエリアをどのように考えて選びますか?

よくあるのは

・勤務先からの距離や時間

・スーパーやドラッグストアが徒歩圏

・小中学校が徒歩圏

などでしょうか。

これ以外に水害や風、地震などの災害リスクも考慮する人もいます。

慎重派な人にはもう一つ加えて欲しい視点があり、それがタイトルの「交通事故リスク」です。

なぜならばエリア毎に圧倒的に交通事故の遭いやすさが違うからです。主に下記の要因が挙げられます。

・歩道の整備率

・急いでいる人の割合

・運転者の思考の違い

意外に知られていないのが、自治体ごとに歩道の整備状況が違うということ。これは税収の差によって街の豊かさが異なるということで当然、財政が豊かな自治体ほど道路がしっかり整備され、安心して通勤や通学ができます。

次に住民の質の違いです。事故はどのような状況下で起きるのでしょうか?

・一時停止無視

・横断歩道不停止

・ながらスマホなど脇見

こうした心にゆとりがない、急いでいる精神状態のときですよね。(「忙しい」とは心を亡くすと書きます。)

特に街で歩きスマホをしている人が多い地域は要注意です。おそらく心にゆとりを持った人が少ないエリアなので、こうした住民が多いと車を運転するときにもそれが無意識に出てしまうと思われます。

最後はこれも住民の質の違いですが、やはり短絡的でなく長期的な視点で物事の本質を捉えられる住民層のエリアほど、事故は起きにくくなります。なぜならば地頭が良いほど、しっかり車間距離を取って運転できるからです。

あまり物事を深く考えず時間に追われている人の傾向として車間を詰めます。空間が無駄でもったいないと考えるんですね笑

これはお金やあらゆる物事に対する考え方にも通じるので非常に面白いです。お金がない人って結局、心に余裕が無いから時間にも追われているし、ゆとりがない空間に身を置くようになります。そっちの方が安心してしまうんですね。

車間距離を空けていると確実に事故は減ります。走っている時は視野が広がるので飛び出しや不意の動きが視界に入りやすいから、事故を防ぐ対応ができますし、信号待ちなどでも車間を空けて停まっていると緊急車両が通る際にも避けてあげる空間的なゆとりが生じますし、多重追突なども回避できます。

お金や時間にゆとりがない人は、こうした目に見えにくい事象に意識が行かず、ただ「詰めた方が効率的」という宗教にも近い強迫観念に囚われています。

「だって詰めていればその分、後続車が多く手前の信号を通過出来たり右折レーンに入れるじゃないか!」

ええ、だから?それで何分節約にできるんでしょうか?安全や命と比べてどちらが大切なんですかね。こうした予測が出来るかどうかって、生きるうえでとても大事なことのように日々、感じています。

時間やお金にゆとりがない人たちが多く住む街を避けることで、交通事故リスクを避けられることもぜひ、知っておいていただきたいです。

優良な不動産会社はなぜ広告宣伝をしないのか

2021年1月17日

あなたはいわゆる物件検索サイトを閲覧したことがあるのではないでしょうか。クリックすると外観から内装、キッチンからリビングまで何十枚もの写真が見られて便利ですよね。でもこれ、誰が撮影しているか知っていますか?すべて掲載している不動産会社の社員が撮影しているのです。

不動産会社の社員といえば、不動産のプロとして日々、物件調査や不動産の知識や技術向上に時間を費やしているかと思えば、やっていることはこの広告写真の撮影、加工といったいわゆる販売活動です。つまり顧客の獲得に大半の時間を費やしているため、不動産の専門家としての活動にほとんど時間が取れない状況です。これって、他のプロや専門家に置き換えると「あり得ない」事だと思いませんか?

たとえば法律の専門家である弁護士が、クライアントの依頼の調査や精査、法律書を読み解いたりすることに時間を割かず、常に新規顧客の獲得のための広告活動に専念しているわけです。医者に置き換えても学会などに出席して先進医療を学び、それを患者に還元するといった本来業務を置き去りにして患者がたくさん来るように広告を出すことばかり考えてる病院なんて、かかりたいと思わないし信頼できないですよね笑

REINSという不動産流通システムが普及した現在、戸建や土地、マンションなど日本全国の不動産物件情報は一本化されていて実は不動産会社ごとに差異はほとんどありません。未だに「大手の方が物件をたくさん持っているのでは?」とか「地場の不動産屋のほうがその土地の物件に詳しいのでは?」と思い込んでいる一般消費者が多いため、物件検索サイトが昭和の化石のように存在しています。

ということで勘の良い方はすでにお気づきと思いますが、いわゆる物件検索サイトは不要な時代です。あれは実は多額の広告費をかけて不動産会社が寄り集まって物件を掲載している広告サイトで、目的はただ一つ「顧客の個人情報の獲得」です。だから資料請求ボタンを押すと、メールアドレスや電話番号が一気に複数の不動産会社に流出するため営業電話やメールが絶えず、疲弊してしまうのですね。

真摯にクライアントの住まいの問題解決に向き合い、地道に信頼や実績を積み重ねている優良な不動産会社というのは、そもそも広告宣伝をせずとも知人友人の紹介などで顧客が絶えないので適切な会社運営ができています。つまり、物件検索サイト=不動産会社の広告宣伝サイトに掲載しているという時点で、その不動産会社は信頼が積み上がっていないことの証左でもあります。

そもそも人気弁護士や医者なども広告宣伝など一切しなくとも患者がひっきりなしですよね。不動産会社もそのように選べば、無用なトラブルを避けられて穏やかで楽しく探せると思いますが、いかがでしょうか?

一生に一度の人生で一番、大きなお買い物ですから日々、広告宣伝といった顧客に何ら利益をもたらさないような不毛な仕事に奔走している営業マンといった類の人より、クライアントの住まいの問題解決に向けて蓄えた不動産知識を存分に発揮してエスコートしてくれる不動産の専門家に託したいと思うのは、果たして僕だけでしょうか?

仲介手数料0や半額を謳う業者のカラクリ

物件を購入する際、不動産売買価格の他に諸費用というものがかかります。概ね物件価格の7~8%程度です。諸費用の内訳は、仲介手数料、登記費用、銀行保証料等、固定資産税精算金等です。仲介手数料は「物件価格×3%+6万円+消費税」です。たとえば4,000万円の物件でしたら約136万円になります。

・仲介責任の重要性
仲介手数料が物件を案内する行為に対してだと高いように感じるのではないでしょうか?実は不動産会社の業務は多岐にわたります。まず金融機関のアテンドからファイナンシャルプランニング、重要事項説明書や契約書のチェック・作成など、買主が売主に対して不利にならないよう支援します。物件購入後も建物の不具合対応などさまざまなサポートし続けます。つまり人生において専属の頼もしい不動産の専門家の支援を受けられると考えると、妥当な報酬と捉えることもできます。

・仲介手数料0や半額を謳う業者
通常建売会社などの住宅事業会社(売主)は、概ね自社では販売活動をせずに、不動産仲介業者などに販売を委託します。仲介手数料0や半額を謳う業者は買主が本来支払う仲介手数料を売主からキックバックしているということになります。これは一見とってもお得に見えますが、本来自分が支払うべき仲介手数料を、売主が支払ってくれるということは「タダほど高いものは無い」という可能性があるのです。不動産の取引においては当然ですが、売主と買主で利益相反することがあります。売主はできるだけ高く、逆に買主はできるだけ安く正当な物件を買って、将来の安心を買いたいと思います。

・仲介手数料0や半額業者の実態
では買主から仲介手数料を受け取らなかったり半額の分を買主からキックバックを受けている業者は、売主と買主、どちらに味方するでしょう?つまりどちらに有利な契約書を作成するでしょうか?どちらに有利な重要事項説明を行うでしょうか?買主の保護は行うでしょうか?しかもそのゼロ業者は、1年後にはもう存在が無くなっているかもしれませんから、購入後の適切な支援を受けることすら叶わなくなる可能性があります。

数千万円という人生で高い商品である不動産を適切に取り扱うということは、そこに重い責任が伴います。そのために決して安くはない仲介手数料が法令で定められています。サービスを受けたら適切な対価を支払うのは経済の常識です。「自分だけ得したい」と数%の仲介手数料をケチったがために思わぬトラブルに巻き込まれないよう、よく考えて行動することをお勧めします。

「あなたが商品やサービスを提供する側として、正当なお金を支払わない相手を顧客として適切な対応ができますか?」ということです。

ちなみに言葉を鵜呑みにして騙されたりじり貧になる層と比べて、いわゆる富裕層はこうした仕組みやカラクリを察知し「何か裏があるに違いない」と判断します。「君子危うきに近寄らず」とはよく言ったものですね。

人生は「うまいもの」「うまい酒」「綺麗な景色」そして「素敵な恋」

2020年12月19日

生まれてきて幸せを感じる瞬間はいつでしたか?

夢の中へ僕を連れてって~♪

サザンのAjaという歌のフレーズです。

思うに、人生は「夢」そのものではないでしょうか?つまりはうたかた「泡沫」です。

人は誰しもいつ死ぬかはわかりませんが、はっきりしていることがあります。

それは「人は必ず死ぬ」ということです。

僕自身、四十路を過ぎて思うことは「いつ死んでもおかしくない」です。

そのことを意識しだすと、毎日あたりまえだったことが決して当たり前でなかったことに気付きます。

「死とは、永遠に目覚めない眠りでは無いのか?」そうです。逆説的ですが人は毎日「死を迎えている」のです。

明朝、目覚める保証など実は全くない中、人は当たり前のように毎晩眠る。ただそれだけです。

たまさか次の朝、目覚めなかった。それが「死」なんでしょうか?

僕にはその答えが今もわかりません。

でも、突き詰めて考えると笑えてきます。

死とは誰にも訪れる当たり前のことで、特別なことではなく「あたりまえ」のことなんですね(^^)

そう思うと、長生きのために生きることや老後のために今を生きることがばかばかしくなりました。

生きる歓びは「うまいもの」「うまい酒」「綺麗な景色」そして「素敵な恋」

「夢の中へ僕を連れてって~♪」恋はそういうものです。

祇園精舎の鐘の音 諸行無常の響きあり 沙羅双樹の花の色 盛者必衰の理を表す

世の中に変わらないものはなく、移り変わるものの中に万物普遍の法則を見出す

あくまでこれは僕の答えです。

あなたの生きる意味は何ですか?

不感症の街

2020年12月16日

僕は日本国内と海外と合わせて複数の生活拠点があります。

なかでも驚くのが羽田空港に着陸した後、自宅のある横浜までの帰路です。

行き交う人の表情が無い、というか「しかめっつら」している人がとても多い!

この人たちはロボットなんだろうか?

きっと日々、耳を塞ぎ目を閉じてあらゆる感覚を麻痺させていないと辛いのかもしれません。

満員電車 混雑した駅 街の雑踏

そこで人間らしさを出していたら、ストレスで病んでしまいそうです笑

過剰適応の結果がロボットみたいな人間になることとしたら、一体なんのために生きて働いているのか?

本質を考えずにただ惰性や目の前のことをこなすだけの人生って、どんな価値があるんでしょうね。。。

コロナ対策の優先順位が違うのでは?

2020年12月15日

コロナ第三波が止まりません。特に東京や大阪などの大都市圏で感染拡大しています。

だからGotoの運用を停止する?飲食店の営業時間の短縮をする?

え!?じゃああの密の最たる電車などの公共交通機関はどうなの?

通勤時間帯の駅に向かう人波は未だに絶えません。構内は人で溢れています。エスカレーターではソーシャルディスタンスが叫ばれているのに、「止まって乗ろう」の標語があるのに文字が読めない人が相変わらず右側を駆けて、左側で止まっている人と服と服が接触しています。

電車に乗る際も飲食店で普通に行われている検温や消毒の対策などは一切無く、座席も密着していたり満員でぎゅうぎゅうだったりします。この公共交通機関を取り巻く状態って、どう解釈したら良いのでしょうか?なぜソーシャルディスタンスが守られない状態が野放しにされていて、他の対策ばかりが強調されるのか説明できますか?

これだけ感染拡大が叫ばれている中で、まったくソーシャルディスタンスが保てない状態で電車通勤している人こそ、ハイリスクであることは自明の理です。だからまず、やるべきことは飲食店の時短でも無く、Gotoの停止でも無く「満員電車通勤者の隔離」ではないでしょうか?

該当者の移動や行動を制限することで相当、感染拡大を防げます。だって感染経路不明者の割合が多すぎること、公共交通機関での感染が確認されていないことって何らかの情報操作が働いていると感じませんか?スーパーへ行ってもレジに並ぶ時にはソーシャルディスタンスです。だのに、なぜ駅のホームでは密で良いんですか?誰か説明できますか?

思うに思考停止がいちばん怖いです。本気になれば公共交通機関もソーシャルディスタンスを保って、密にならないようにすることはいくらでもできるのではないでしょうか?え?無理?やってもいないのにそう言う人がいるから、世の中変わらないんですよね笑

公共交通機関だけがソーシャルディスタンスを保って密になることを避けたり、検温したり、消毒液を設置したりするという、コロナ禍の基本的対応のすべてがなされていません。この状況がなぜ異常でないのか?日本人は本当に感染拡大を防ぎたいのでしょうか?そこが突き付けられるべきではないでしょうか?

あ、でも飛行機は除きます。空港でもソーシャルディスタンスを保って消毒して検温してと、すべてちゃんと対応されていますよね。結局は数が多すぎるという理由だけで、大衆や庶民の健康が阻害される状況は、何とも苦々しい思いになるのは私だけでしょうか。

餅は餅屋

2020年12月14日

「じゃあお前が医者になれよ」

「だったら自分で不動産屋やればいいじゃん」

というツッコミを受ける人が多くなっています。おそらくネットが普及した結果、こうした「にわか知識」で理論武装する評論家みたいな人が増えているのかもしれません。

せっかくその道のプロと呼ばれる専門家がいるのに、全幅の信頼を寄せて任せることをせず、いちいち自分で調べて知識で対抗する人って正直「うざい」と思われますよね笑

自分の仕事でそういう顧客が現れた時、その人はどう思うのでしょうか?

思うに江戸時代など、以前の日本では大半の人が自営業だったのでこうした問題は起こらなかったと思います。だって、その道のプロがいるのに、その人に対抗しようと知識や技術を身につける時間って相当、無駄ですよね。

地頭がいい人はそれをわかっているんですが、いわゆる秀才タイプというか「小利口」な人ってすべてにおいて器用にこなしたがります。きっと受験教育の弊害で得意科目だけ伸ばせばいいのに、国語も算数も理科も社会も英語も5科目すべてをマスターしようとして生きてきたから、そういう思考回路が出来上がっているのではないでしょうか?

日本のサラリーマンはそれの最たるもので、いわゆる「メンバーシップ型」と言われる世界では相当、異端な働き方がまかり通っています。ジョブ型と言われる欧米の働き方と違って、自分の得意分野が特になく、会社の中でそつなく何でもできる、いわゆる「ゼネラリスト」であることが求められる働き方なんですね。

これが日本だけ「就職」ではなく実は「就社」と言われる所以です。その弊害が現在、多方面で噴出しています。コロナ禍だから三密を避けるためには都心に通勤せず、テレワークで自宅で仕事をすれば良いだけなのに、ジョブ型に移行せず漫然とメンバーシップ型でやってきた企業は相変わらず社員を通勤させています。

これはあたかもネットが普及した時代にも関わらず、みんなで集まって田植えや稲刈りをしているのと何ら変わりがありません。こういった5科目すべて完璧を目指したり、ゼネラリスト的な働き方が「餅は餅屋」という本質的な価値がおざなりになってしまっている原因であるように感じます。

人生は有限です。時間=命ですから大事なことは人生の出来るだけ早いタイミングで自分の好きや得意分野を見つけて、そこに全身全霊と時間を費やすことでパフォーマンスの最大化を図ることではないでしょうか?

「餅は餅屋」だし「医療は医者」です。「住まい選びは不動産会社」となるくらい、誰もが安心して住まい選びを任せられるプロが世の中に溢れる時代が来るように、引き続き頑張ります。

コロナでテレワークになり移住先を選ぶ時にたいせつなこと

2020年12月13日

新型コロナの影響で多くの職場がテレワーク化した結果、都会から地方へ移住する動きが出始めています。

たいせつなのは地方でもいろいろなタイプがあるということですが、大きく二つに分けられます。一つは「開かれた地方」そしてもう一つは「閉ざされた地方」です。これは歴史を紐解くと違いがとてもよく分かります。個別にはいろいろありますが、一般論しては山よりも海のほうが開放的です。

今でこそ車で移動したり、飛行機ですが島国日本ではもともと船で行き来していた歴史が長いですから、山よりも海のほうが人と人の交流が盛んだったことになります。だから概ね、日本のどこの地域も海のそばのほうが新参者を受け入れやすく溶け込みやすい雰囲気を醸しているのです。

あとは洗練されている地方の方が、新参者が溶け込みやすいです。これは服装などのスタイルを見るとかなりわかります。やはり以前から様々な人と関わってきていた地域で生まれ育つと、自然と「人からどう見られるか」という視点が身につきますよね。だからセンスが磨かれてファッションが洗練されていきます。

だからジャージ比率が高い地域は、「あ~、ここはもう地元の狭い人間関係しか日常にないんだな~。」と思ってほぼほぼ間違いないですよ。そんなところに移住したら、もう「推して知るべし」ですよね笑「なんかよく知らない人がいる~」みたいに好奇の目に晒されること請け合いです。

コロナ騒動はそんな地方の性質も思いっきり露呈しました。「東京から来ないで」みたいな張り紙をしていたニュースがありました。日本でも大半の地域はそんなことが起きたことが報道されなかったんですから、少なくともそういった報道がされていた地方や県に移住することは相当、リスクが高いことはわかります。

このように一言で「地方」とは言っても、その雰囲気は全然、違いますから移住先としては閉ざされているより開かれた場所の方が楽しく過ごせるのではないでしょうか。自然の美しさも大事ですが、やっぱり人と関わることで人生の楽しさは増します。ぜひ自分に合った雰囲気の地方を見つけてみていただきたいです(^^)

「電車通勤ブーム」の終焉

2020年12月12日

コロナ禍において人も企業も対応が二つに分かれています。この状況は一時的なものでまた以前の日常が戻って来ると考える層と、一度起きたことは二度三度と起こるから新しい常態(ニューノーマル)に適応しなければならないと真剣に考えて行動する層です。

これって、自然災害に対する向き合い方ととてもよく似ています。

一度、水没した場所にまた戻って住むのか?

もう二度と水没しないように水が絶対に到達できない高台へ移住するのか?

それは人によって判断が異なることでしょう。もちろん、どちらが正解というのはありません。

つまり今回のコロナ騒動というのは伝染病という「災害」に対してどのように行動するかを突き付けられているとも言えます。対策は可能です。自然の摂理に従えばいいんです。水は高いところから低いところへ流れていき、絶対に逆はあり得ないんですから水害を避けるならば高台に住めばいい、ということです。

コロナなどの伝染病が蔓延するのは、集団感染防止のために避けるべきとされる密閉・密集・密接を指す、3つの「密」・三つの密とも表記され、一般に3密と略される場所です。英語圏ではThree Cs・3Csとして普及しています。つまり人が多い場所を避ければ良いのです。

思えば、この世の中で人間という存在がいちばん不衛生なんですね。コロナはそのことに多くの人が気付くきっかけになりました。赤の他人と密着して過ごす満員電車、どこに行っても行列が出来ていたり、駅へ向かう人波が溢れかえっていて、駅の構内やホームも人だらけです。つまり都会は伝染病災害リスクがめちゃくちゃ高いことが露呈したんですね。

じゃあ、どうする?この選択を突き付けられたのが今回のコロナ騒動です。これまで通勤重視で都心都心!駅近駅近!と声高に言われ続けてきた住まい選びが、まさに今、大きく揺らごうとしています。だって、どっちも密なんだもん笑

この状況にさっさと方向転換をする動きが加速しています。実際に当方に相談に来るクライアントさんがこぞって都心の自宅を売却して湘南や軽井沢、はたや札幌などの地方移住を検討し始めたからです。これはまさに今、東京がここ十数年では初めて流出が多くなり人口が減少に転じたことと完全に一致します。

感覚的に、僕のクライアントさんの9割はテレワーク化しました。出社は月1~2、なかには緊急事態宣言以降、一度も出社していない人もいます。通勤が要らなくなったにもかかわらず、伝染病リスクが高い人が多い場所に住む理由が見当たらなくなったということです。

でも一方、品川駅など山手線ターミナル駅の調査では、コロナ前の5割程度の混み具合だそうです。ということは、この状況下でも変わらずに電車通勤という人が密集する状況の中に身を置いている人がまだまだ多くいるということです。

もちろん医療関係や工場勤務など、テレワーク化しづらい仕事をしている人が一定数いることは理解できます。でもそれって働いている人全体の半分もいると思いますか?だとしたら余計に、そういうテレワーク化できない人のためにも電車通勤をしない動きをもっともっと加速することが社会貢献ではないでしょうか?

これは変わろうとしない経営者がいちばん問題ですが、それに甘んじて働いている社員も同じです。惰性で生きた結果、伝染病リスクが高い状況の中に身を置いて、自分が感染して苦しむだけだけく、それを家族や大切な人、さらにそれ以外の多くの人の生命を危険にさらしている、自分も加害者になるという認識と危機感が大事ではないでしょうか?

あと10年もしない、僕らの子ども世代が働く時代になると間違いなく満員電車は消滅しています。例えればスキーブームが終わったようなもんです。高いお金を払って、決して快適とは言えない夜行バスに長時間乗って、着いたら大行列のリフトを何時間も待って乗って、昼にはアルマイト製のやっすい器のマズいカレーを1,500円も出して食べていました。

このように何の努力もしないでも人がくる状況というのは、必ずその産業が甘えて結果、衰退します。歴史は繰り返す、まさにそのものです。満員電車を当たり前のように走らせている鉄道会社はもうそろそろ気付かなければいけないのではないでしょうか?

時速100キロ近いスピードで走る乗り物でシートベルトをしないどころか、みんな立って乗っています。ロングシートとかなんか言って、進行方向から90度横向きに乗るものなんて電車以外にありません?満員電車なんかそれこそ、時折道路で見かける牛や豚が運ばれていくトラックより完全に密です。

今回のコロナがきっかけで働き方が大きく変わり、これまで時短でしか働けなかった子育て中の人が、自宅でフルタイムで働けるようになったそうです。それを嬉しそうに話している女性や男性の話を聞くことがあるのですが、ようやく「人間らしく」生きられる時代が到来したと思いました。

コロナもそうですが地震や台風やなどの災害はすべて、負の側面もありますがこれまで惰性で続けていたことが「それってほんとうに良いことなの?」という気付きのきっかけでもあるように思います。

都心も駅近も価値が無くなっていく近い将来、あなたはどこに住んで、何をして楽しく生きますか?

武蔵小杉にタワマンを買うという大博打

2020年12月11日

実は日本人は無類のギャンブル好きと言われます。

筆頭は宝くじ、そしてパチンコです。どちらも胴元(運営側)にかなりの利益が入るため、やればやるほど負けることになります。

そして生命保険。日本の医療保険制度はとても優れていて、どんな高額医療費がかかろうとも大半は月10万円を超える支出は起きません。

にもかかわらず9割近い国民が何らかの保険に加入している事実は、保険会社が駅前や都心の一等地に超高層の自社ビルを構えていることからも、やはり保険会社という「胴元」が儲かっている証左です。

日本人にモノを売るのは簡単と海外からは言われています。とにかく広告宣伝で欲しいとか必要とイメージさせればよく、理屈は二の次でいいからです。

保険のCMが良い例で誰もが知る有名人の「保険に入っていて良かった」という言葉がいちばん効きます.

60歳前の日本人がガンにかかる確率を調べる人がほとんどいません。調べたら保険料を払うだけ無駄で、その分を貯蓄して備えた方がよほど有利という身も蓋も無い結果が見えてきます。

保険と宝くじは仕組みが非常によく似ていると言われます。確率論からしたら支払った金額よりも受け取る額が相当低いため結局は胴元しか儲からないから、投資に慣れた富裕層はまず手を出しません。

このように日本人は論理より感情を優先して行動することが多いため、理論的には無駄な浪費をしていること気付かず、生涯をかけて資産を失っていく行動をしがちです。

結構「みんながやっているから。」「テレビやネットでよく見かけるから。」という根拠なき理由がまかり通っているのも、「人と同じ」が好きな国民性と言って良いのかもしれません。

不動産でいうと資産を失うハイリスクなものの筆頭は、災害リスクが高いエリアかつ修繕リスクが高いタワマンです。この二つの条件を完璧に満たすのが武蔵小杉、いわゆるムサコタワマンということになります。先の台風による浸水は記憶に新しいですね。

そもそも資産性を重視して富裕層が好んで買うのは高台エリアになります。白金、松濤、広尾などの高級住宅街はすべて地盤良好の高台で、いくら台風や大雨が降ろうとも浸水することはほぼありませんし、木造、鉄筋の際なく地震による建物の倒壊もほぼ心配がありまえん。

武蔵小杉がなぜ浸水したかと言えば、お隣を流れる多摩川が満水になった時の水面よりも地面が低いという、ただそれだけの至って単純な理由です。

「水は高いところから低いところへ流れる」という自然の摂理に従って、浸水したに過ぎないのですから、小学校低学年レベルの理科の知識があればだれでもわかる話です。

いくら行政が排水施設の整備を頑張ったところで、この自然法則にはあらがえません。ですので一度浸水したところは何度も浸水します。こればかりはどうしようもありません。

地形や地盤を無視して、建物ばかりに目がいって住宅購入することは「木を見て森を見ず」ということわざがよく当てはまります。

木=建物、森=エリアです。建物の耐震性や耐久性ばかりに目がいって、建っているエリアの環境や地形、そして地盤に思いがいかないことで「こんなはずじゃなかった」という思わぬ災害や交通事故、そして犯罪というリスクにまみれた人生が待っています。

一般的に犯罪リスクも高台が低く、低地が高いという歴史上、いつの時代も変わらない真理です。たとえば目黒駅と五反田駅はお隣さんですが、高台の目黒と低地の地盤で雰囲気がまったく変わることは、体感した人ならば知っていると思います。

事実、五反田駅周辺マンション内掲示板には酔っぱらいの吐しゃ物の注意書きがあるなど、想像を絶する治安です。

このように不動産は立地がすべてです。加えてマンションは「管理を買え」と言われます。ですから管理費と修繕積立金の積み立て状況の確認や、実際の管理計画を検証してから購入をするのは管理崩壊リスクを避けるうえで必須です。

この点、タワマンは修繕積立金が不足しがちで、管理費の滞納率が高いというデータがあるので避けるのが賢明です。

タワマンは一番古いものでもたった20年ちょっとの歴史しかありません。大規模修繕の経験値が少なすぎるうえ、あれだけ大きな構造物を適切にメンテナンスするには相当の支出が避けられません。

建物とともに、住民も年老いていき年金生活となった時、10万円近い管理費・修繕積立金に耐えられるかは未知数です。

このように武蔵小杉のタワマンというのは、災害と資金計画という二重のリスクに晒され続ける人生が待っています。ギャンブル好きな日本人の中でも特に大博打を打った買い物と言えるのではないでしょうか?

タワマンの胴元はもちろん、建てた不動産ディベロッパーですね。彼らはタワマンバブルに乗じて高値で売り抜け儲けて、リスクとは無縁です。

タワマン業者の社員が誰一人、自宅用にタワマンを購入していないというのは有名な話です。リスクが高すぎる不動産商品であることは、建てた彼らが一番よく知っているのです。

不動産というのは一般の商品と違って、買い方を失敗しても捨てられません。相続問題も生じるものですから特に慎重にする必要があります。

親は自分の好きで買ったんだからまだしも子どもが可哀そう

そんな住まい選びは極力、避けたいものです。住まい選びは生き方選び。この仕事をしていると、どこに住んでいるかでその人がどのような思考をして生きているかが垣間見えます。

目に見える建物ばかりに目がいく人は、人生そのものが行き当たりばったりの日和見主義です。

大切なことは空気のように目に見えにくい、このことは不動産購入にも当てはまります。

結局、住宅購入はその人の生きざまが体現されるものですから、日和見的な考え方や生き方をしている人が、住まい選びだけ成功するということもあり得ないなと日々、感じています。

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